楼市K型分化：住宅企稳回升，商业地产寻底与学生公寓成新亮点-硕谷新闻聚合

物业市场主要划分为住宅与工商铺两大板块。通过观察住宅内部的两极化现象以及工商铺的转型分化趋势，结合具体市场案例，可以清晰解读当前的K型发展格局。

回顾过去一年，住宅市场整体呈现回暖态势，内部的K型分化程度相对温和。在普遍回升的市场环境中，绝大多数物业价格上行，仅有部分老旧楼宇或唐楼成交清淡。由于管理不善且缺乏正当维修，这类旧楼的价格表现落后于大盘。

表现强劲的领域集中在市区大型新盘，尤其是铁路沿线项目备受青睐，此外民生收租屋苑及稀缺超级豪宅也走势良好。以启德、黄竹坑港岛南岸、天水围YOHO WEST系列等铁路沿线及大型新盘为例，其优异表现得益于开发商采取“贴近市场价”或“先求量后求价”的策略。配合按揭政策放宽，大量年轻首置客及内地新移民家庭涌入。此类项目具备楼龄新、会所配套完善及交通便利等优势，首批开售时常获数十倍超额认购，多数即日售罄并即时加推，二手承接力亦较强。

传统刚需收租蓝筹股如太古城、沙田第一城、嘉湖山庄等表现亦佳。这主要受惠于非本地生及专才持续涌港，推动住宅租金稳步上涨。随着按揭利率回落，部分300万至500万港元的上车盘出现“供款低于租金”的现象，吸引长线收租客及“转租为买”的用家入市，促使楼价率先止跌回升。另一典型案例是山顶及半山区的稀缺超级豪宅，如山顶Mount Nicholson、西半山卫城道8号“天御”等，同样受益于新盘推广策略的成功。此类供应稀缺、动辄数亿港元的顶级豪宅，买家多为不惧按息波动的内地富豪或顶级家族办公室，成交价屡创新高，基本不受一般经济周期影响。不过，这种行情仅局限于发展商推出的豪宅新盘，二手豪宅业主则处境艰难，想要高价出售并非易事。

K型向下的另一端则是无铁路复盖的旧式单幢楼、唐楼及偏远半新盘。无电梯唐楼及楼龄超40年的单幢旧楼（如深水埗、土瓜湾、北角非重建区旧楼）价格持续下行。原因在于此类物业物业管理混乱，立案法团成员与维修工程公司间屡现贪腐丑闻，同时面临高昂的强制验楼及大厦维修费用（每户动辄数十万港元）。加上银行对高楼龄物业的按揭年期审批保守，导致买家望而却步，楼价阴跌不止，流动性极低。例如油尖旺区超过50年楼龄的唐楼、葵涌怡胜花园、屯门怡乐花园、北角城市花园等。此类物业因立案法团权力过大，许多人企图从维修工程中牟利，导致内部长期争吵不断，贪腐事件频发。在缺乏良好管理及维修偷工减料的情况下，这些楼盘价格严重跑输大市。

其次，从宏观板块的K型走势来看，呈现住宅“企稳回升”与商业地产“深度寻底”的分野。自全面“撤辣”、金管局放宽按揭成数以及美国进入降息周期以来，资金流向出现明显的结构性转变。住宅市场一枝独秀，而商业地产则显得黯淡无光。

整个商业地产几乎都处于下行通道。历经多年淡市冲击，九龙、新界的甲级写字楼、非核心区街铺及旧式工厦仍在“深度寻底”。银主盘及被迫卖盘屡次出现难以想象的“超笋价”成交，表明低位仍未见顶。企业缩减办公面积、高空置率、港人北上以及网购改变消费模式等因素，导致上述工商铺价格及租金较高峰期累计下跌40%至60%。银行估价审慎，银主盘与大幅蚀让成交频繁出现。

谈及向上的一端，“留学香港”品牌学生宿舍改装物业及民生屋苑必需品商铺直接受益。全幢商厦及乙级酒店改装的“非本地生学生宿舍”（如红磡、油麻地、西营盘一带全幢项目）表现较好。特区政府锐意打造“国际教育之都”并扩大八大非本地生限额，导致学生宿位严重短缺。许多基金与资深投资者趁低吸纳全幢乙级酒店或低估值商厦（购入呎价仅约6,000至9,000港元），将其改装为学生公寓。由于学生宿舍租金稳定且受经济波动影响较小，净租金回报率可达5%以上，成为商业地产中逆市升值的一大亮点，前景相对乐观。