商舖空置率創新高 民間團體倡放寬商業按揭救市

民間組織呼籲政府與銀行適度鬆綁商業物業貸款，以穩固零售市場。

相比2018年巔峰期，目前商舖價格已暴跌超過四成。（陳德賢攝）

若頻繁追債恐致業主棄守 引發惡性循環

香港工商業物業市場持續低迷。數據顯示，當前商舖售價較2018年的高位下滑逾40%，空置率曾攀升至12.5%，刷新過去40年的紀錄。民間組織「107動力」於昨日舉辦了名為「舖市暴跌連鎖效應苦水會」的活動，敦促當局及金融機構適度放寬商業按揭政策，旨在穩定商舖市場並改善香港的營商環境。該組織提出了包括調整商業貸款條款、優化稅務制度以保障權益，以及建立閉環機制引入內地資金等四大策略，試圖防止商舖市場進一步失衡。

「107動力」召集人何民傑指出，目前商舖價值較高峰期跌幅達九成，實際成交價僅約為當年的十分之一。他認為，資產價格急劇縮水將迅速蒸發社會流動資金，嚴重抑制投資意欲和消費活動。此外，隨著資產貶值，銀行一方面向業主施加還款壓力（Call Loan），另一方面拒絕批准新買家的按揭申請，導致潛在買家和投資者卻步，成交量進一步萎縮，形成互踩的惡性循環。

何民傑強調，在高價入市的業主因銀行壓力而無法大幅減租，直接造成街頭大量店舖空置；中小企業現金流緊迫，大型餐飲如酒樓相繼結業。若能促成商舖順利轉讓給新買家，新業主便能接受符合市場水平的租金，讓店舖重新營運，這對於促進就業和恢復市區活力至關重要。

粵港澳大灣區房地產業總會的郭德亮表示，當前銀行按揭利率約在5%至6%之間，加之港人消費模式轉變，如北上消費和網購普及，民生區商舖面臨嚴峻挑戰，期望未來能提高銀行按揭成數。亞洲地產始創人蔡志忠則透露，目前工商舖的按揭總額僅為高峰期的兩至三成。

建議簡化牌照制度吸引投資者

Pagoda智庫共同創辦人兼經濟研究總監徐家健指出，空置商舖難以流轉，進而影響裝修行業及其他相關產業鏈。大量吉舖的存在打擊了工商業物業的投資氣氛。他建議政府應打破常規，簡化發牌程序，吸引更多投資者入市。香港報販協會主席林長富也表示，全港超過280個報檔因昔日旺區不再而受影響，周邊吉舖增多直接衝擊生意。他希望政府能放寬報檔服務範圍及目標客群，例如與食肆合作推出優惠，以帶動本地服務業復甦。

「107動力」發布了《香港商舖價值失衡的連鎖效應政策建議書》，並提出四大應對措施。其中建議書指出，若銀行過於頻繁且缺乏彈性地向業主追債（Call Loan），將加重其現金流負擔，迫使部分無力補足的業主提前出售或放棄物業，從而陷入惡性循環。因此，該團體呼籲銀行界在工商舖貸款償還上給予更多寬限，例如採用個案評估而非「一刀切」催收方式，對暫時資金緊張但基本面良好的業主提供延期還款、利息減免或分期補差等靈活安排。

降低首付門檻以防銀主盤湧現

本港商舖市場從高位回落，將進一步衝擊工商舖業主、中小企乃至整個產業鏈。事實上，金管局早在2024年已明確將非住宅物業（含商舖）的最高按揭成數放寬至七成。該團體認為，維持放寬按揭的政策有助於降低買家首付門檻，刺激有效需求，提升市場流動性，穩定價格預期，同時避免大量銀主盤湧現。此外，銀行可與業主協商延長還款期限、調整利率或部分減債，以免大規模強制出售進一步衝擊市場。