新一轮居屋选楼工作已全面展开，众多抽中靠前号码的购房者有望实现置业梦想。鉴于政府为居屋提供长达50年的担保期，银行在审核环节历来较为宽松，且绿表中签者的最高按揭成数可达9.5成。不过，部分资金储备充足的买家为削减利息成本，仅申请数十万元的“微型按揭”。看似稳健的少贷策略，实则可能错失回赠与优惠，因此“借得少”未必最划算。
微型按揭可选产品极为受限
首先，基于商业运营逻辑，银行处理每宗按揭均需承担固定的法律查册、行政跟进及合规审查费用。当贷款金额较低（如不足100万元）时，相关营运效益相对微薄，导致各机构对此类微型按揭的产品配置差异显著。
目前全港仅有一至两家大型银行能配合100万元以下的居屋按揭申请。若买家大幅压缩贷款额，在比对各行利率与条款时，选择范围必然收窄，难以充分获取因市场竞争而衍生的最优优惠及灵活条件。
微型按揭仅限P按选项
其次，即便有大行接纳低于100万元的微型按揭，其提供的计划也仅限于最优惠利率按揭（P按），无法选用以同业拆息为基础的H按。当前新造P按利率通常为P-1.75%，实际约为3.25%，虽与H按封顶息率持平，但若未来本港同业拆息持续下行，选用P按的买家将无法享受利息节省红利。
另外，针对贷款额较高（如300万元以上）的客户，个别银行会推出实际利率低于3.25%的限时H按优惠。故选楼人士，尤其是意向购买大单位的买家，更应考虑调整贷款额以满足H按门槛，即时享有比P按更低的利率，从而长远缩减利息支出。
现金回赠额度挂钩贷款规模
第三项直接影响利益的因素是现金回赠。银行为争夺按揭业务，依贷款额阶梯给予不同比例回赠。若贷款不足100万元，回赠比率仅约0.3%；一旦突破100万元，回赠普遍提升至1%以上。
当贷款达300万元及以上，部分银行回赠甚至高达2%。以300万元计算，2%回赠意味着6万元现金流入，这笔资金恰好可补贴新居装修、购置家具电器或支付律师费。
缺失存款挂钩户口致无法对冲利息
最后常被忽视的关键在于按揭存款挂钩户口（Mortgage Link）的准入门槛。普通住宅按揭多附送Mortgage Link，允许借款人存入闲置资金并享有等同按揭利率的存款利息，直接对冲利息开支。然而，若贷款少于100万元，各大银行均不提供此服务。
许多买家担忧提高贷款额会增加利息负担，但适度提升按揭成数并将余钱存入Mortgage Link，实质净利息支出极低。例如原预算借80万元者，若将贷款增至160万元，再把多出的80万元放入Mortgage Link赚息，买家仅需支付约80万元的利息。
最后提示，新一期居屋最快于2027年下半年交付，但已有银行允许预先申请按揭。有需求的买家不妨提前咨询，全面比较各行贷款条款、利息细节及现金回赠，锁定最符合自身长远利益的方案。
作者子非鱼系星之谷首席顾问，现于多家报刊及网络平台撰稿，着有《按揭达人》，深耕地产买卖、按揭及移民顾问领域。
(资料由客户提供)
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