夏建芳专栏
近期地产界高调集会，疾呼“无繁荣商铺则无繁荣香港”，强烈要求政府“救铺”。与此同时，旺角街头商户挂出“租约期满、结业清货”的横幅，场面极具讽刺意味。业界呐喊与公众冷漠形成鲜明反差，这精准揭示了地产商、政府与市民三方对商铺本质存在的结构性认知盲区。究其根源，这是香港长期“重增量、轻分配”带来的结构性债务。经济上行时，增量红利掩盖了分配不公；一旦经济下行、总量收缩，“饼”不够分，全社会资源争夺加剧，最终演变为业主、租户与市民间的心理撕裂。
救市不等于托市
业界的论述半真半假。正确之处在于：遍布全港的商铺确实是香港繁荣最直观的窗口，街铺兴旺城市经济才有真实活力。最大误区在于将“经济救市”等同于“撑住铺价”。
回顾内地多城托底经验，政府直接干预只能短暂止痛，无法逆转市场规律，长远只会积累更大泡沫。站在香港经济转型关键路口，必须厘清商铺的双重属性：资产价值与公共属性，二者如硬币两面，未必同荣却极易同衰。当前跨境电商普及、港人北上消费已成新常态，实体零售面临永久性结构转变。若政策仍停留在“保铺值”旧思维，无异于刻舟求剑。
高租金掐死了谁
过去地产狂潮中，商铺被炒至天价，但这虚幻繁荣只属于少数业主与炒家。黄金期里，“高租金、高铺值”负面效应被庞大外部增量掩盖——租户扣除租金后仍有利润，基层员工也有工开，利益均沾幻象遮蔽了财富分配机制缺陷。
当经济步入下行周期，叠加港人北上与本地消费力外流，总量再也无法粉饰结构失衡。高企租金与不愿与时俱进的资产物权，成了扼杀前线商户绞索。业主面对银行提早收贷压力不敢轻易减租，租户面对营业额腰斩选择决绝结业，双方从“共生”迅速恶化为“你死我活”零和博弈。
这也是大众对“救铺”诉求难有共鸣核心原因：炒铺赚钱时，基层未分享对等红利；如今泡沫破裂，公共资源岂能为私人资产买单？
救铺救的是“毛细血管”
市民冷眼旁观同样暴露盲点。街头商铺不仅是营利载体，更是香港当前城市结构下难以替代、无法绕开的财富分配枢纽。资本市场与金融交易负责财富集中，分散各区社区商铺承担资金下沉、分流、普惠关键职能。
商铺正常营运才能稳固基层就业，带动物流、批发、运营等上下游产业链运转。社会财富借由商业交易，从消费端流向店铺雇员、物流从业者与服务人员，维系全港财富分配体系良性循环。深水埗或旺角一间老牌商铺倒闭，失去不止一个商户，更是十多名员工生计、数家供应商稳定订单及周边社区稳定客流。社区经济链条一旦断裂，城市经济末梢商业网络便无以为继。这便是商铺“一衰俱衰”现实逻辑。
这正是三方共同认知盲点：救铺目的不是救市值，而是救香港财富分配毛细血管。铺主盯着资产账面，为保市值死守租金，以致租金掐死租户，废掉商铺财富分流功能，最终令现金变成死资产；政府畏惧金融风险，没有主动修复商铺这条财富分流核心纽带；市民冷眼旁观，不知这条毛细血管一旦彻底坏死，基层就业网络崩塌，最终受害依然是全港市民。
业态重组是商铺出路
资产价值由其承载功能决定。面对新常态转型阵痛，政策与市场必须认清：商铺租金成本合理回落，不是市场灾难，而是香港重新寻回实体经济营商竞争力必然修复。
在跨境电商与北上洪流双重夹击下，商铺这条毛细血管要重新灌溉，绝非简单等待传统零售复活，而是必须历经一场深刻“业态重组”：
第一，从“商品交付”转向“体验与社交落脚点”。凡能被网购与深圳替代标准化商品零售，都必须果断从街铺退场；腾出空间应全面向体验式消费、高附加值本土服务业、精致餐饮及具备社区黏性“第三空间”转型。唯有创造无法被跨境流动替代本地现场体验，才能锁定本地内需金流。
第二，从“单一高租”转向“多元复合业态”。告别一家铺只卖一种货模式，鼓励“前店后坊”、文创工作坊、跨界复合店及“分时段营运”等新型空间模式，降低运营杠杆，提升效益与抗风险能力。
第三，政策从“被动防御金融”转向“精准扶持分配职能”。政府与金融机构协调，透过税收优惠或专项活化资助，精准定向补贴那些录用大量本地基层员工、能带动周边社区物流与微型批发链条运转新型实体商户。
唯有历经功能、结构与政策三重复合重组，让商铺重新恢复财富分配与金流分流功能，那条干涸毛细血管被新型内生动力重新灌溉，铺值才有可能合理回归。
香港真正繁荣，不仅需要宏观账面市值，还需要全港每一间点亮灯火、发挥财富分流功能社区小店。对商铺业主而言，只有设法让租户活下去，才能解决商铺保值，最终达至救铺目的。这道理如自己碗里装满饭，还需让别人碗里也有饭，才能吃得安稳且长吃长有！
这便是分饼学第一条：不分饼，就不要指望别人救饼。
作者夏建芳是粤港商人，曾任大湾区某地政协委员、市作家协会副主席。
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