美联储9月加息0.25基点，中原潘志明：工商铺价格已探底，Q4成交微增但租金分化-硕谷新闻聚合

美国联邦储备委员会于九月份宣布上调基准利率0.25个基点，业界普遍预期本轮紧缩周期或将重启。中原（工商铺）董事总经理潘志明指出，此次加息对本地市场冲击有限，并认为香港工商铺价格“已回落至当前区间，进一步大幅下行的可能性极低。”他预测，第四季度整体工商铺交易数量将小幅增长，售价可能再降10%左右。至于租金走势则呈现差异化特征，涨幅或跌幅介于5%至10%之间，具体取决于物业品质及所在区域。

潘志明：商铺回报率优于住宅与美债

根据中原（工商铺）发布的数据，今年第三季度商铺买卖市场共录得约222宗交易，创下自2024年第三季度以来的最高纪录；成交总额约为43.59亿港元，环比分别上涨15.02%和26.48%，同比增幅则为23.33%和6.55%。

潘志明分析称，三季度商铺交易量价齐升，主要得益于两大核心驱动力。首先，目前商铺价格的回调幅度已经足够吸引投资者入场布局。

其次，商铺的租金收益率极具竞争力。他强调，当前商铺租金回报可达6%至7%甚至更高，远超住宅物业约3%的水平以及美国国债约5%的收益。以麦当劳近期出售的荃湾街市街商铺为例，其回报率高达6.5%，对资本具备显著吸引力。因此，多数买家采取“一边获取高息回报，一边等待资产增值”的策略，使得此类带租约转让的商铺备受青睐。

美联储9月加息0.25基点，中原潘志明：工商铺价格已探底，Q4成交微增但租金分化 — 中原（工商舖）董事总经理潘志明。

电商冲击致租赁降温，Q3成交量环比跌1.8%

在商铺租赁板块，潘志明提到，尽管香港零售额已连续16个月保持增长，但电子商务的快速扩张给实体零售带来巨大压力，进而拖累商铺租赁活动。第三季度共完成约984宗租务交易，环比下降1.8%，同比增长7.31%；涉及金额约9066万港元，环比减少7.89%，与去年同期的约9057万港元基本持平。其中，餐饮行业依然是占比最大的类别，涵盖本地茶餐厅、烧腊店及茶饮品牌等。

北上面消费热度消退，铜锣湾空置率改善

关于商铺空置情况，潘志明表示，新皇岗口岸的启用对市场产生了一定扰动，整体商业环境并未显著好转，湾仔等区域的空置商铺数量有所上升。但他补充道，有数据显示近期港人北上消费的势头略有减弱，加之香港本地零售价格出现小幅下调，促使更多消费者选择留在本地购物，铜锣湾的空置状况因此得到缓解，而尖沙咀地区表现相对平稳。

核心区与非核心区走势背离

展望第四季度，潘志明预计商铺市场趋势向好，买卖交易量有望达到240宗，成交总额约55亿港元。然而，银行抵押品（银主盘）仍将持续释放，预计价格将维持稳定或下跌5%以内。租赁方面，十月至十二月初属于传统旺季，商户倾向于在圣诞节及农历新年前签约入驻。他预测核心区租金将保持稳定或下跌约5%，而非核心区面临更大压力，受北上消费分流及网购冲击影响，租金跌幅可能在5%至10%之间。