樓市風向轉變：住宅價指數轉跌與五大市場動態解析

趨勢逆轉：住宅價格指數結束連漲

本地私人住宅價格呈現下行趨勢，主要受股票市場震盪及內地加強資金外流管控影響，房地產領域亦未能獨善其身。根據官方最新數據，此前連續十三個月上漲的樓價指數終於止步，最新錄得接近百分之零點五的跌幅，業界普遍預期調整週期正式啟動。

據《小超報》消息，差餉物業估價署公布的7月數據顯示，樓價指數下滑0.46%，這標誌著長達13個月的上升通道被打破。具體而言，6月份全港私人住宅售價指數回落至321.5的水平，環比下降0.46%，但同比仍維持11.59%的增長。其中，中小型單位售價指數環比下跌0.46%，而較大面積單位的售價指數則環比微跌0.31%。

北都開發：洪水橋地王低價成交

北部都會區已成為未來發展的核心戰場。由中海、信置、招商局以及京東組成的聯合陣營表現強勁，以超過十億港元的價格成功投得洪水橋片區項目，折合每平方呎樓面地價僅約四百元，預計總投資規模高達一百六十八億元。

《搵銀報》報導稱，包括中海、信置在內的六大企業斥資10.3億港元拿下洪水橋片區，該項目不僅投資額巨大，還將創造逾六千個就業崗位。作為北都首個試點片區，洪水橋新發展有限公司由中國海外、招商局置地、華潤置地(海外)、中旅投資、京東及信置共同組成，最終成功奪標。

啟德推盤：大幅降價促進銷售

隨著一手市場交投轉淡，發展商紛紛採取低開策略吸引買家。多家地產商合作推出的啟德海灣第二期項目，其最新公布的價單較前期明顯下調，降幅超過一成。

《免費報》指出，啟德海灣二期近期加推了138個單位，扣除最高折扣後的實用平均呎價為21,168元，較首批推出時低了11%。儘管近月新盤市場整體活躍，但嘉華國際、會德豐地產及中國海外合作的啟德海灣第2期仍選擇調整策略。近日推出的第3號價單涉及1A座共138伙，折實均價21,168元，對比2026年4月首批225伙23,888元的折實均價，差距擴大至11%以上。嘉華國際發展及租務總監(香港地產)尹紫薇表示，此批定價參考了過往成交記錄及各單位的朝向與景觀因素，最快將於9月進行銷售。

銀行動向：匯豐上調定息按揭利率

銀行界正醞釀提高按揭成本，匯豐銀行率先調升定息按揭的利率水平，市場預期其他銀行隨後跟進的可能性極高。

《搵銀報》分析認為，由於減息週期前景不明朗，匯豐將定息按揭的優惠息率提升至2.93厘。回顧去年8月，匯豐曾推出低至2.73厘的定息優惠，但鑑於美國減息步伐放緩甚至存在加息風險，銀行在本月底優惠期結束後推出新方案。雖然仍維持原有的3年或5年定息期限，但息率從2.73厘升至2.93厘，增加了0.2厘。不過，這一利率水平相比市場主流的浮息按揭仍低0.32厘，且定息期結束後可轉換為最優惠利率按揭(P按)或拆息按揭(H按)，對部分買家而言仍具一定吸引力。

華潤叡璟：創歷史新高認購紀錄

在一手市場多空爭持的背景下，華潤置地旗下的叡璟項目在次輪銷售中展現驚人熱度，錄得5.3萬張認購票，一舉刷新本港新盤認購數量的歷史最高紀錄。

《阿爺報》報導，該項目出現超額認購397倍的火爆場面，大手客佔比達到兩成。周六計劃推出170個單位，而叡璟Ⅰ的次輪銷售初步統計收票超過5.3萬張，穩坐「史上票王」寶座。歷來新盤認購紀錄再次被改寫！華潤置地位於西九龍南的叡璟Ⅰ項目延續了搶購潮，截至週六下午1時截票，初步點算結果顯示收票量突破5.3萬，超額認購逾397倍。這不僅是本港新盤銷售史上首次突破5萬票大關，更打破了全港新盤認購的最高紀錄。