楼市智库/刚需支撑 楼市料稳中向好\陈永杰

　　图：不少发展商为加快去货进度，继续以贴市，甚至低市价推出新盘，吸引用家及投资者入市。

　　2025年上半年，在低息环境持续及特区政府全面撤辣的推动下，本港楼市气氛明显回暖，整体成交量按年上升，反映买家信心正逐步恢复。

　　但为加快去货进度，不少发展商继续以贴市，甚至低市价推出新盘，对二手市场构成压力，导致上半年二手楼价缺乏反弹。尽管目前一手货尾量已较去年高位下降逾一成，惟全港仍有逾2万伙单位待售，单计九龙区已占逾1万伙，估计需要一至两年方能全面消化。短期内，发展商应该仍会维持“平靓正”策略出货，吸引用家同投资者入市。

　　另外，2025年6月再一次录得“零批出”预售楼花同意书，是连续第二个月没有新盘获批，反映发展商面对库存压力，宁愿先卖现楼，暂时收慢新盘部署同申请节奏。

　　虽然整体楼价表现未算强劲，但根据中原城市领先指数（CCL），已有初步企稳迹象。指数已连升三星期，累计升幅0.7%，是市场回暖的重要信号，反映平盘被消化后，楼价重拾上升动力。同时，个别二手屋苑表现理想，143个成份屋苑当中，有57个于上半年录得升幅，占比约四成。

　　新盘市场亦见资金回流，当中不乏投资者。例如屯门某大型新盘的投资者比例就高达三至四成。根据中原地产最新统计，上半年以公司名义登记的私人住宅买卖宗数近1600宗，较去年同期急升逾一倍。由于公司名义买卖通常与投资用途相关，因此该数据亦被视为反映投资者入市情况的一项指标。

　　二手亦见逐渐转旺，本公司近一周来自二手的租及买卖宗数都有近15%的增长。十大指标屋苑于本月首个周末亦录得15宗成交，为四个星期新高。

　　新盘定价料续吸引

　　展望下半年，楼市仍面对不少挑战。一方面，一手货尾供应仍然偏多；另一方面，整体经济及股市走势仍存不确定性，预料楼价难以出现大幅反弹，走势料维持“稳中向好”，主要由刚性需求支撑。若内地推出更多刺激经济措施，或可进一步提振市场气氛，带动资金重新流入本港资产市场。

　　发展商短期内仍将以具吸引力的定价推盘，以加快去货速度套现。而买家入市，仍应以“平靓正”为首要拣楼原则，面对议价空间有限的单位，宜货比三家。

　　（作者为中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁）