主楼布阵/淡风渐消散 楼市料向好\布少明

　　图：二季度租务旺季来临，预料“租升价跌”的背驰格局将延续。

　　有机构发表报告指出，在极端的情况之下，香港楼价可能再跌三成。标题虽然吸引眼球，却属极低概率事件，无需过分忧虑。报告假设多重风险同时爆发，包括全球关税战升级、经济陷入严重衰退、初期通胀与利率飙升，以及失业率急剧攀升。若此情景成真，香港GDP或急跌，楼价亦将跟随急挫。报告亦明确指出，这类极端情况的发生概率仅5%，实际风险微乎其微。

　　事实上，自从贸易战爆发，各类新闻满天飞，但严肃的楼市分析不应脱离现实。诚然，楼价仍于低位整固，导致负资产数目上升。金管局数据显示，2025年首季末负资产宗数达4.0741万宗，较去年四季度的3.8389万宗升约6.1%，创21年新高。尽管如此，负资产拖欠比率维持低位，本港失业率稳定于3.2%的低水平，反映供楼人士还款能力稳健，就业市场坚韧。负资产虽有所增加，但对整体金融稳定性影响有限，市场无需过分担忧进一步恶化的风险。

　　投资者及用家信心转强

　　楼价已渐渐出现“见底”现象。譬如新盘市场热度不减，成为楼市复苏的强心针。西沙新盘首轮开售一日内沽清，第二轮收票逾4.2万张，超购145倍，荣膺本港新盘“票王”，销情预料再创佳绩。此热潮反映市场刚性需求强劲，将有效提振投资者与用家信心，推动一手市场持续领航。

　　供求始终是楼市走势最重要的指标。日前房屋局公布的最新“私人住宅一手市场供应”资料显示，未来三至四年一手供应（包括已批出土地可随时动工（熟地）、已落成未售出单位数目（现楼货尾）、建筑中未售出单位数目）于今年首季合共录10.5万个单位，按季减少2000个，连跌四个季度，创七个季度新低，由纪录高位的11.2万个减少约7000伙。

　　未来三至四年，一手私宅新供应按季下跌，主要是受建筑中仍未售出单位数目按季减少3000个带动，最新录6.5万伙的两年新低。首季有不少楼花盘登场，并取得理想销情，同一时间，约5500个单位落成，令建筑中仍未售出单位数目减少。

　　值得留意的是，本财年潜在土地供应创有纪录的15年新低，估计发展商实际吸纳土地会跟随减少。在此情况下，土地供应将逐步回落，相信熟地供应持续呈跌势。

　　另一边厢，“美联楼价指数”4月28日报127.34点，按周微升0.2%，本年迄今楼价指数仍跌0.62%；反观同期租金在租务淡季仍然向上，美联“租金走势图”3月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约37.87元，按月升约0.16%，创五个月新高。

　　随着二季度租务旺季来临，内地生及外来专才涌入，将进一步推高租金需求。“供平过租”现象重现，吸引租户考虑转租为买，投资者亦可把握低价入市及收租获利的机遇。预料“租升价跌”的背驰格局将延续，引导市场购买力进一步释放。

　　 （作者为美联物业住宅部行政总裁）