「工商舖领域潜藏巨大隐患！」这类论调长期来自银行体系乃至监管部门。回顾过去数载，一旦触及工商舖按揭话题，金融机构往往避之唯恐不及，秉持少做少错、不做不错的原则。由于新房项目贷款资源充裕，此消彼长间，这边稍减那边略增，业绩目标依然达成，亦符合金管局与内部风控要求。然而这种平衡已演变为单边下跌，价格机制出现扭曲。住宅板块交易活跃，价格自低谷反弹逾一成；反观商业物业成交量持续萎缩，价格不断探底，所谓「低处未算低」，银主盘频现极端案例，只要买家敢于出价，债权方便敢于成交。
为香港经济直言者值得尊敬
这种相互踩踏式的价格走势会否长期延续？笔者持否定态度。关键在于有一群热爱香港的人士敢于发声，为本地经济状况陈述实情。这群人涵盖学者、教授、各行业领军人物及房地产专家。只要并非出于个人私利，而是针对工商舖市场与中小企业提出建设性意见，便应获得尊重。那些被贴上标签的形象或遭受抨击的言论，终将迎来水落石出、真相显露的时刻。正如我们需深入探讨的问题：工商舖市场究竟面临多大风险？若以七八年前的价格水平衡量，确有隐忧。但时至今日，市场仍高呼高风险需严控，公众是否认同？当前价格较峰值腰斩，若买家按现价入手，银行仅贷出一半资金，相当于高峰期价值的两成半左右，笔者认为此情境下风险可控。
价格从高位回落五成，亦可解读为前期泡沫已被挤压，但这并不代表现价已完全消化所有利空因素。目前香港商舖与写字楼售价较高峰普遍下跌四至七成，部分急售或银主盘折让幅度更大。同时，高空置率与成交冷清现象，根源在于银行对非住宅类按揭采取审慎立场。这一僵局有望打破。此前看空声音一边倒，如今市场上涌现看好香港经济、支持工商舖复苏的声音。这一转变或许正是拐点，促使银行重新评估商业物业贷款申请。重申一点：价格跌去一半后再贷出一半金额，转手给具备实力的新买家，将不良资产转化为优质资产，实质上是助力中小企业健康发展。
当然，不能断言按现价购入商业地产即无任何风险，可视为纯粹抄底行为。买家仍需满足特定条件：拥有充足现金流应对至少两至三年的负现金流压力；不依赖短期转售获利；所购商舖须有真实且可持续的租金支撑；能承受估值进一步下滑及银行收紧按揭政策的后果；借款规模不得影响其他业务或家庭财务流动性。尤为关键的一点是，每月收取的租金回报需高于银行月供款项。此外，楼市表现深受羊群效应驱动。当多数人认定工商舖已见底并愿意入市抄底时，随着买家增多，价格自然上涨；反之，若多数人唱反调，价格必将继续下行。
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