二手樓市兩極分化加劇：海日灣II短持獲利 vs 御半山八年巨蝕

近期二手樓市持續出現「有賺有蝕」的情況。（資料圖片）

二手樓市最新情況

入市時機決定盈虧：短期獲利與長期貶值並存

本地二手物業市場正呈現明顯的兩極化趨勢。過去一年間進場的買家屢見透過轉售獲取利潤，例如大埔白石角的海日灣II一個開放式單位，僅持有約四個月便以410萬元成交，帳面錄得19萬元收益。然而，在高峯期置業的業主則仍難逃虧損命運，屯門御半山的一個兩房戶 recently 以約590萬元售出，對比八年前的高位買入價，資產價值縮水達23.1%。

中原地產梁建禮指出，該宗海日灣II第7座中層B室交易涉及實用面積約243方呎，由投資者以每呎約16,872元接手，預期租金回報率約為4厘。原業主於今年四月斥資約391萬元購入，短短數月內物業估值上升約4.9%。

藍籌及半新盤表現強勁，升幅顯著

傳統藍籌屋苑亦展現投資吸引力。美聯杜文輝透露，天水圍嘉湖山莊景湖居一座中層E室兩房單位，實用面積約446方呎，去年六月以383萬元買入，經過減價3萬元後，最終以415萬元易手，平均呎價約9,305元。在約十四個月的持有期內，該單位升值約32萬元，增幅達8.4%。

較新的發展項目升勢更為凌厲。利嘉閣林英傑表示，同區輕鐵天榮站附近的YOHO WEST PARKSIDE第二期一座中層B2室兩房戶，實用面積約431方呎。原本租住的客戶決定轉為購買，代理甚至親赴澳門完成訂金支付及簽約手續，終以615萬元成交，呎價約14,269元。相比原業主去年三月的買入成本，這筆交易為賣家帶來101.83萬元的帳面利潤，升幅高達19.8%。

屯門區的其他二手物業同樣見證了快速增值。據市場消息，屯門時代廣場E座一個低層單位，實用面積約349方呎，以412萬元成交，折合呎價約11,805元。賣家去年底才剛買入，持有時間不足九個月，卻已實現約52萬元的帳面盈利，升幅約14.4%。

高息環境下部分業主被迫割肉離場

與上述獲利案例形成強烈對比的是，屯門御半山另一宗交易顯示出市場的嚴酷一面。該項目1B座一個高層單位，實用面積約454方呎，以每呎約12,996元售出。數據顯示，原業主早在2018年七月以超過767萬元的一手價格買入，如今出售導致超過177萬元的巨額虧損。

中原溫詩雁補充道，馬灣珀麗灣10座低層F室，實用面積約531方呎的兩房單位，五月份最初叫價568萬元，後降至558萬元，最終以550萬元由上車客承接，呎價約10,358元。原業主於2022年以615萬元買入，四年間虧損65萬元，資產貶值幅度約10.6%。

世紀21奇豐趙詠欣提及，馬鞍山迎濤灣B座低層C室，實用面積約818方呎，設有三房套房間隔並享有吐露港海景。該單位叫價850萬元，獲買家以838萬元成交，呎價約10,244元。原業主於2020年九月樓市高峯時以890萬元入手，六年來帳面蝕讓52萬元，跌幅約5.8%。

都會駅特殊個案：溢價出售仍未能免蝕

此外，即使通過賠付訂金重新出售並提高價格近14%，個別業主依然無法避免虧損。美聯羅定康舉例，將軍澳都會駅一個連平台的事故單位，實用面積約449方呎，本月中旬曾以395萬元達成協議。但隨後有投資者主動出擊，提出450萬元的更高報價。原業主因此取消原有交易，將售價提高55萬元，最終成交呎價約10,022元。儘管如此，由於原業主於2012年十月以460萬元買入，經過約十四年的持有期，帳面上仍虧損約10萬元，整體跌價約2.2%。