逾億新盤交易量縮四成 – 地產新聞

豪宅辣稅生效近4個月，一億元以上的新盤成交價量齊跌。

寶峰於3月底以新高價售頂層連天台特色戶。

逾一億元豪宅印花稅率實施前後

逾億元一手豪宅成交量變化

逾一億元豪宅印花稅率實施後大額成交

豪宅辣稅生效4個月 相關印花稅收挫22%
政府今年2月底於《財政預算案》提出，大幅調高價值逾一億元住宅交易印花稅稅率，令該類物業交投勁跌。自該豪宅辣稅生效至今近4個月，單計一手住宅市場，一億元以上豪宅成交「價量齊跌」，期間僅錄得約35宗買賣，相比實施前約4個月，大跌超過四成。儘管稅率上調，惟期內相關印花稅收入約4億元，比新稅率推出前減少逾兩成。
為增加庫房收入，及在能者多付的原則之下，政府針對樓價超過一億元的住宅物業，將從價印花稅率，由4.25%上調至6.5%，相關條例草案已於上月在立法會三讀通過。新措施實行逾百日，這項只針對富豪買家的微調政策，為高端物業市場帶來明顯影響，辣稅實施前後的近4個月內，相關價格的一手住宅交投顯著萎縮。
成交額降至61億 瀉近半
本報統計顯示，由2月26日起至6月18日，市場近4個月錄得的逾一億元新盤成交，比去年10月26日至今年2月25日，即生效前約4個月錄得約63宗，大幅減少約44%。新稅率實施前後4個月，一手市場總成交量分別錄得約7,216宗及約7,650宗，故按比例計，逾億元豪宅的一手市佔率相樣滑落，由約0.9%跌至約0.5%。
除了交投量下跌，連帶總成交金額都下挫，由生效前約4個月的約120億元，跌至近4個月的逾61億元，縮水接近一半。以此推算，政策實施後的首4個月，當時仍沿用4.25%的舊稅率，為政府庫房貢獻了逾5.1億元的印花稅收入。反觀，新稅率實施後近4個月，成交量減少之下，期內庫房實際收穫的印花稅約4億元，較加稅前大幅減少22%。
豪宅的身價愈高，稅務成本愈重。價值一億元的豪宅，須繳付650萬元印花稅。當交易金額達兩億元，稅款金額突破千萬元關口，高達1,300萬元，足以一筆過買到鰂魚涌太古城一個三房單位。數據亦反映，交易金額超過兩億元的一手物業成交宗數，於新稅實施後4個月減幅超過五成。物業金額愈高，涉及的交易宗數減幅愈大。
寶峰繳稅2730萬 增945萬
據一手住宅銷售資訊網，近4個月市場錄得成交金額最高的單位，來自泛海集團(00129)及資本策略(00497)等合作發展的西半山寶珊道23號項目寶峰，於3月底以4.2億元項目新高價售出10樓A室頂層連天台特色單位。以該單位實用面積6,701方呎計，外連303方呎平台，內置樓梯通往5,723方呎天台，並設私人泳池，連家具及一個車位售出，呎價約62,677元。新買家須繳付6.5%稅款，即高達2,730萬元，比新稅率實施前多付約945萬元。
若果對比新稅實施前4個月金額最大的一宗成交，九龍倉集團(00004)旗下的山頂種植道項目1 Plantation Road第1期，於去年底售出1號洋房，實用面積6,122方呎，外連園及庭院，成交價逾5.57億元，呎價約91,130元。按舊稅率4.25%計，買家須付的印花稅約2,371萬元。即使物業成交價比寶峰特色戶高，稅款相對較低。
香港都會大學會計及財務系助理教授林一鳴指出，調整逾億元豪宅印花稅對一手市場的實質影響，比二手市場大。他解釋，於二手市場購入逾億元超級豪宅的買家，傾向以「公司轉讓」形式，俗稱「買殼」購入物業，買賣只須繳付股權轉讓釐印費約0.2%，避開相對較高的6.5%印花稅，可以慳稅及降低置業成本。
專家料與供應量減少有關
另一邊廂，一手新盤由於是由發展商直接推售，買家須以個人、聯名或公司名義登記購入，等同必須繳納從價印花稅。然而，近4個月的一手豪宅買賣宗數減少，不排除與發展商的貨源供應量有關。
以新稅率實施前4個月錄得最多逾一億元大額成交的項目為例，恒基地產(00012)及新世界發展(00017)的西半山天御系列兩期，期內售出的單位之中有約23伙售價逾億元，牽涉的交易總金額逾35億元。該盤於去年9月以超級豪宅為定位推出市場發售，屬於去年為數不多的港島區豪宅全新供應，可謂食正時機開售。
事實上，每逢新稅制出台，市場往往需要時間消化稅務成本。尤其今年1月，市場單月錄得約26宗逾一億元的買賣，比去年同期僅約3宗飆升逾7.6倍，可見提前透支市場大批購買力。