楼市智库/购买力爆发 楼市追落后\陈永杰

　　图：二手交投回升，一手库存下降，楼市开始发力追落后。

　　今年以来，黄金、白银与股市各自精彩，香港楼市亦受惠减息效应，第三季开始发力追落后，市场普遍认为楼市终见曙光。过去10个月多达88个二手大型屋苑成交呎价出现反弹，不少升幅更达一成以上，最高更有17%。

　　今年全球避险情绪升温，现货金一度突破每盎司4300美元，年初至今累升近六成；白银曾升穿53美元，年初至今累升七成。同时恒指年内反弹近三成，资金明显回流风险资产。与此同时，本港楼市在美国上月重启减息周期、特区政府全面撤辣及新盘销情回暖带动下，购买力重新释放，楼价与交投同步升温。

　　二手楼市更有发力追落后之势，中原城市领先指数最新报141.92点，较今年3月低位反弹超过5%，创逾14个月高位，但仍较2021年高位低约25%。由此可见，目前楼价仍远低高峰，仍具一定追落后空间。加上减息意味置业成本下降，美国年底前或再减息两次，置业门槛进一步降低，吸引更多首置及投资者重返市场。

　　上车屋苑楼价率先反弹

　　楼价回升，不少市民开始担心迟买会更贵，加上减息效应及施政报告利好带动，市场追落后情绪升温，上车屋苑楼价率先反弹，因中小型单位入场银码较细易上车，且特区政府将400万元以下细价楼印花税降至100元，刚性需求巨大，市场上呎价低于1万元的屋苑正逐步减少。据中原地产统计，143个蓝筹屋苑中，呎价低于1万元的已由去年底的24个减至上周的19个。

　　此外，若以最新楼价与去年底相比，过去10个月多达88个屋苑的成交呎价反弹，占比超过六成，其中46个升幅达5%以上，当中13个更录得双位数升幅。反映买家担心再拖更贵，入市意欲明显增强，令业主议价空间持续收窄，成交气氛亦大幅改善。

　　随着交投回升、一手库存下降，楼市有望正式走出阴霾，踏上追落后之路。对计划上车，或者考虑转租为买的市民而言，这一轮楼市复苏或许才刚刚开始。

　　近期中美关系再度转趋紧张，美国总统特朗普宣布将对中国加征100%关税，并限制关键软件出口，一度引发环球金融震荡。股市波动加剧下，投资者趁机套现，资金流向楼市避险，“套股换楼”现象再现，进一步推动成交。

　　（作者为中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁）