主楼布阵/楼市交投增 今季料“价租齐升”\布少明

　　图：楼市需求旺盛，今年全年楼价料升约3%至5%。

　　近日财经界最热门的话题，必定是汇丰控股（00005）斥资千亿元私有化恒生银行（00011），千亿元的大刁并不常见，反映香港作为国际金融中心的地位仍然稳如泰山。前景看俏的岂止金融业，近日楼市同样录得亮丽表现。值得注意的是，有别于去年楼市为用家主导，今年投资者入市个案有明显回升的趋势，而且是长短线投资者齐齐入市，为住宅物业带来新上升动力。

　　长线投资者方面，根据美联统计，买家在购入单位一年内再出租的个案数量，于今年首八个月较去年同期大幅跃增44%。租金回报方面，上述买楼收租客个案中，录得逾3.5厘租金回报的个案比例高约58.9%，较去年同期急增28.4个百分点；至于录得逾4厘租金回报的个案，亦大增20.6个百分点至30.6%，可见租金回报理想，吸引更多长线投资者买楼收租。

　　至于短线转售个案亦显著上升，而且获利比率同步提升。据美联物业研究中心综合土地注册处资料显示，根据已知上手购入价，持货1年或以下的短线交易，由去年首9个月的172宗急增至今年首9个月467宗，增幅高达171.5%；当中获利个案比例由去年的40.7%急增约25.5个百分点至66.2%，短线转售趋于活跃，反映市场信心迅速回暖，资金追逐回报吸引的资产。

　　长短线投资者以外，市场亦不乏“转租为买”的用家，鉴于市场普遍预期联储局今年内将再度减息，倘若本港再度跟随减息八分之一厘，将推动出现更多“供平过租”屋苑涌现，不但会令买楼收租更趋普遍，同时亦将刺激更多租客“转租为买”。用家与投资者的双重需求，成为楼市复苏的重要动力。

　　货尾量连跌8个月

　　楼市需求旺盛的同时，供应量亦显著下降。根据地政总署资料，由于近期发展商持续积极推出全新项目，令已批出预售楼花同意书但尚未发售单位按月续减，目前仅近1.05万伙，按月减少近5%，连跌5个月，续创自2022年9月后的三年新低；至于最新9月底全港累积货尾量仅录得约1.984万个单位，连跌8个月，创出27个月低位。

　　综合以上楼市的供求数据，结合减息效应憧憬进一步发酵、内地学生及人才继续湧港，配合内地四中全会等正面因素，笔者预期四季度将延续“价租齐升”的情况，届时将出现七年来首次连续三个季度“价租齐升”；全年楼价则料升约3%至5%，扭转过去三年持续下跌趋势。

　　（作者为美联物业住宅部行政总裁）