楼市透视/银行宽收租楼按揭 细单位料受捧

　　图：沙田第一城2房户月租介乎1.42万至1.5万元，租金回报达3.9厘至4.4厘。

　　随着香港楼市经历调整后初现见底迹象，加上租务市场持续畅旺，租金回报率稳步上升，吸引更多投资者重返市场。市传有发钞银行放宽收租按揭审批标准，将预租物业的租金收入计算比例由市值租金约60%至70%，上调至80%，与连租约物业看齐。业界分析指出，此举反映银行对本地租务市场前景信心增强，配合楼市短暂见底回升的市场共识，预计将进一步刺激收租投资需求，特别是对细价物业的需求将会增加。\大公报记者 邵淑芬

　　香港楼市近期呈现谷底回升态势，租务市场反而保持畅旺，成为物业投资者和银行关注焦点。现时银行对出租物业租金收入计算比例分两种，对于已有租约的物业，租金收入的80%可计入入息来计算；对于未租出或没有租约的物业，则以市场评估租约的60%或70%计算。

　　预租租金80%计入息 变相降审批门槛

　　星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉向《大公报》表示，目前银行普遍欢迎申报预租，不过是否获批按揭要视乎贷款人的入息是否足够，故没有特别统计数据。以往出租按揭的成数较低、入息要求亦较高，故申报预租也可提升贷款能力。而近期亦多了物业投资者买楼收租，故查询预租的个案显著增加。他又认为，虽然近年的楼价有所调整，但租金回报持续强劲，估计银行对于物业收租作为入息的稳定性和租赁市场的前景有信心，故将预租的折扣率与有租约的折扣睇齐，向贷款人提供更多便利。

　　庄锦辉预计，部分楼龄较高的中小型单位会较为受惠，因为这些物业金额细但回报可观，假设买入一个400万元单位，而单位的预期租金回报达4厘，即使是无工作收入的人士，只要申请按揭时申报预租收入，银行批出贷款额可达楼价三成。

　　中原按揭董事总经理王美凤接受《大公报》查询时指出，近期租金指数再创历史新高，租金回报率高达3.5厘，部分更高见4厘。而楼市短期见底，5月拆息下调令供楼负担减轻，加上金融市场造好，愈来愈多投资者把资金投向楼市“买楼收租”。她表示，为平衡竞争力，预期会有银行跟随放宽收租按揭审批标准，但仍要视乎不同银行自身策略。她透露，随着特区政府于去年施政报告放宽出租物业的按揭成数，相关按揭查询已明显上升，而9月以来楼市交投明显较8月更好，预料楼市交投及按揭市场继续向好。

　　刺激楼市买卖与租赁成交

　　经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，香港楼市短暂见底，加上近期租金上升，相信银行希望透过微调审批方法吸引投资客户。同时他又指出，现时中美贸易前景或仍有变数，经济前景不明下，银行对风险审批较为审慎，加上各银行的资金成本及风险取态不同，不一定会有银行跟随。他续称，现时入市多以用家为主，入市的投资者大都有实力，多是Full Pay（一笔过付款）形式买楼，或是承造低成数按揭（四至五成），故要将租金计入入息的需求不多，多是未能通过压力测试下才会采用。

　　虽然业界对会否有银行跟随看法不同，但均认同随着业主可利用预租申报提升贷款额度，亦有利于促进物业成交和租赁市场的双重发展。