谈楼说按/了解按揭年期公式免失预算\王美凤

　　图：银行对于按揭年期设有审批准则，借款人的年龄及物业楼龄是重要的评估要素。

　　根据统计数字，近年借款人申请及银行批出之平均按揭年期维持约27年，对比10多年前平均按揭年期少于25年，以及20多年前平均按揭年期少于20年，反映近10年选用较长按揭年期的借款人占多，以选用30年及25年还款期为主流。选用较长按揭还款期的好处是，每月供楼金额相对较低，亦因而较易于通过银行审批之供款要求。

　　目前按揭年期上限为30年，然而，是否每位按揭借款人都可申请最长30年还款期？银行对于按揭年期设有审批准则，借款人的年龄及物业楼龄亦是评估要素，亦会影响银行批出之按揭年期。一般来说，按揭借款人的年龄或楼龄与还款期的总和（人龄／楼龄＋按揭年期）上限介乎70至75年。

　　按照上述主要准则，借款人年龄若超过45岁已未必可获批足30年还款期。其实，对于年龄相对较高的按揭申请人，仍有弹性方法可获批足长达30年按揭年期。

　　部分以“80减年龄”审批

　　市场上有部分银行对于人龄审批方式较具弹性，接纳以“80减年龄”的计法，借款人年龄若达50岁仍可获批足30年还款期；当然，借款人仍需向银行提供足够入息证明。有些银行以“75减年龄”作基本准则，而当中可因应特定情况放宽至“80减年龄”，例如是客户属于较大额存款的理财客户，又或能显示退休后仍有持续稳定月入如退休金、股息、租金等。　

　　那么，年龄高于50岁的人士，又有没有方法获批足30年还款期？下期再续。

　　（作者为中原按揭经纪董事总经理）