主楼布阵/热钱再度湧港　楼市重拾升势\布少明

　　图：近日一手市场成交活跃，部分新盘更出现开售当日沽清的情况。

　　日前美国联储局公布最新议息结果，息率一如市场预期维持不变，本港大型银行亦“跟风”维持最优惠利率（P）不变。

　　虽然今次美联储未有减息，但近期港元持续走强，多次触发强方兑换保证，促使金管局在短期内四度入市承接美元沽盘，令银行体系总结余水涨船高至约1740亿港元，创近3年新高。

　　笔者相信，热钱湧港主要源于两大因素：其一，全球金融市场因“贸易战2.0”令紧张局势升级，促使国际投资者调整资产配置，减持美元资产以分散风险；其二，香港作为亚洲主要金融中心，其资本自由流动及联系汇率制度，为国际资金提供了理想的避风港，推动港元展现强势。

　　在银行业“水浸”之下，港元拆息（HIBOR）全线向下，这对楼市而言无疑是一大利好。H按利率下调直接减轻了供楼人士的负担，提升了潜在买家的入市意欲，特别是新盘市场。

　　随着近期市场渐渐消化“关税战2.0”的冲击，港股亦恢复稳定，最近瞩目新盘Sierra Sea三轮销售均瞬即沽清，并乘势再加推，反映出市场需求强劲。笔者预期，由于发展商继续沿用“求量价”卖盘，相信销情将延续强势，预期5月份一手成交将继续转趋活跃，将较4月份明显增加。

　　至于热钱流入，对楼市的利好作用是有迹可寻。回顾2020年，金管局同样因资金流入而承接美元沽盘，当时银行体系总结余上升而拆息回落。2021年香港楼市呈现“价量齐升”的格局，全年住宅交投较2020年升约两成，达至近7.6万宗的9年高位，楼价更于2021年8月份登顶。至于今次楼市会否“覆製”5年前的楼市荣景，启动新一轮楼市上升周期呢？我们暂且拭目以待。

　　发展商加快去库存

　　面对新盘库存量高企，发展商一方面以具竞争力的价格卖盘加快去库存，另一方面减缓楼花申请步伐，双管齐下提振楼市。据美联物业研究中心综合地政总署资料显示，4月份新申请预售楼花同意书的住宅项目，只有沐礼街3号（1800伙）1个资助出售房屋项目，若单以私人住宅计算，上月录得“零”新申请，为5个月后再次出现。其实2月份以及3月份，市场仅分别只有213伙及112伙新申请，这种“减供应、促销售”的双轨策略，相信将对市场带来一定支持。

　　虽然美国减息的具体时间表尚未明确，但市场普遍预期年内可能会有3次降息，届时本港按揭利率有望进一步下调。此外，租金持续上升令“供平过租”现象日益明显，加上中央政府近期再度推出降准降息等宽松措施，向市场释放约1万亿元人民币流动性，配合上述多重因素共同作用下，相信香港楼市将稳步向好。

（作者为美联物业住宅部行政总裁）