北环线总造价定于862亿 每公里成本降至50.7亿

造价预算下调两成八 仍属高投入项目

该铁路主线全长10.7公里，途经锦上路、凹头、牛潭尾、新田及古洞等站点；支线约6公里，连接新田站、洲头、河套区直至深圳皇岗口岸。整体建造预算确认为862亿元，官方数据显示较初始估算减少28%。据此推算，原始预算约为1200亿元，折合每公里70.6亿元；经过成本管控后，当前单公里造价降至50.7亿元。

香港基建费用一向居高不下，轨道交通领域亦呈现上涨态势。回顾沙中线大围至红磡段以及红磡至金钟过海段，初期预算为798.2亿元，后因宋皇台遗址发掘、会展站工地发现战时炸弹等意外事件，最终支出攀升至907.3亿元。按全长17公里计，平均单公里造价达53.4亿元。再看近期的屯门南延线，全长约2.4公里，总造价约158亿元，平均每公里约65.8亿元。

尽管不同铁路线面临的地质条件、隧道施工难度、车站设计标准、征地安排及技术规范存在差异，直接对比造价并不严谨，但北环线的数据表明其未延续过往的上涨趋势。若按原预估的1200亿元计算，每公里成本将高于此前项目。政府通过推广创新技术、新型材料、设备及系统应用，整合多地铁路标准，优化审批流程，并将主线与支线合并实施，成功将估算降低约28%，证明铁路工程成本确实存在压缩空间。

「以地养铁」模式 港铁获配近70公顷土地

北环线继续采用「铁路加物业」开发策略。首期协议涵盖10幅用地，包括锦上路站二期、粉岭北第13区（东）及第16区、古洞北第22区（东）、第26区（西）、第14区及第15区，以及新田第4D区、第6A区和2A区，总面积约26公顷。第二期协议进一步提供8幅土地，涉及牛潭尾第3A、3D及4A区、新田第2A及2G区、古洞北第23及26区（东），以及拟议中的凹头新发展区住宅部分，新增43.8公顷。累计获得的土地资源接近70公顷，规模相当于日出康城、太古城与美孚新邨的总和。这意味着北环线沿线具备开发潜力的地块已大部分划归港铁，甚至远至粉岭北的地皮也在列。

虽然政府无需直接动用公共财政支付建设费用，但北环线预计于2034年或之前通车，沿线土地需经历规划、基础设施配套及平整等环节方可转化为收益。瑞银分析指出，港铁可能要到2028年才能开始处置土地，后续开发尚需六年时间。从工程启动到资金回笼，周期长达十余年，前期庞大资金流需谨慎管理。目前，北环线主线首个隧道钻挖机竖井的大型挖掘工作正在推进，供电变电站即将完工。港铁预计前三年的开支约为100亿元，现有现金流足以应对，未来将根据市场利率状况考虑进一步发行债券融资。

七项铁路项目并行 投资回报取决于北都发展

港铁当前同步推进七个新建项目。在未纳入北环线第二部分前，建造开支合计1400亿元，加上北环线后总额升至1948亿元，其中北环线佔比超过四成。行政总裁杨美珍近日在接受彭博社采访时表示，受宏观经济环境影响，港铁车站及商场租户租金已出现下调。她强调，港铁为新项目承担的借贷规模约达1400亿元，必须持续调整策略、保持灵活性，以适应已成型的「新常态」。

北环线、屯门南延线及东涌线延线等项目的支出控制效果，取决于工程进度与监管力度。至于能否顺利收回投资，则高度依赖北部都会区的开发进展，特别是未来招标及物业发展时的市场行情。北环线涉及的近70公顷物业发展，若按五倍地积比率计算，将产生3750万平方呎楼面面积，其土地储备规模堪比大型地产商。相较于刚性需求的票务收入，其财务状况更取决于北部都会区的发展前景。

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