【舊樓維修改革評論．上篇】宏福苑火災事件，再度為本港老舊物業的安全與維護監管敲響警號，亦成為促使特區政府全面革新舊樓維修體制的重要契機。特區政府已於今年九月向立法會發展事務委員會遞交文件，正式提出雙軌並行的改革藍圖：其一，推進《建築物條例》修訂工作，強化對大型維修工程的法定監管力度，並大幅調高違規罰則；其二，重塑樓宇復修支援體系，預計於年底前推出顧問及承建商嚴謹預審名單，並於2027年首季起全面開放官方招標與評標支援服務。
針對社會各界多年的呼聲，特區政府展現出主動堵塞制度漏洞的堅定決心，值得高度肯定。嚴格規範從業機構資質，將有效杜絕行業內長期存在的「掛單經營」、「空殼外判」等弊端。作為長期關注樓宇復修議題的立法會議員，筆者必須強調：若要徹底根治本港樓宇維修領域的圍標與品質失序問題，必須在制度設計層面實現「權力重組」，並做好「分工責成」的落地安排。
回顧市區重建局過往推行的「招標妥」服務，業界與廣大業主普遍反映其核心弊端在於——該服務本質上僅是一個電子招標平台與被動的資訊輔助工具，並非主導審查與把關的專責機構。在舊機制下，編製標書、篩選投標者以及最終評標選標的實權，依然牢牢掌握在業主法團及其外聘的維修顧問手中。圍標集團往往透過私下掌控法團、或與不良顧問串通合謀，便能輕鬆操縱招標結果，甚至以「低價搶標、事後加價」等手段榨乾業主的積蓄。
事實證明，被動的輔助模式根本無法切斷成熟的利益鏈。本港必須跳出「招標妥」的框架，以「建立獨立機構、落實職能分家、引進專業監督」三大舉措，根本性地破除舊樓維修數十年的制度困局。
一、 棄被動支援，建獨立專責機構：由官方主導評標把關
舊制度的最大死穴，在於業主的不積極參與，以致評標實權長期留在利益關係複雜的法團內部分害群之馬與業主自聘顧問手中。政府未來的方案必須強調官方的主導性與獨立性。
筆者建議，政府應設獨立、完全中立的「樓宇維修專責評審機構」。未來所有申領政府維修資助、或屬於強制驗樓復修的大型樓宇工程，必須由該官方專責機構全權負責審標、評分、篩選及推薦標書，不再交由法團或自聘顧問主導。機構應配備建築、測量、工程及財務等跨專業團隊，以官方公信力與專業能力，在第一線徹底阻斷圍標集團的幕後操控。
二、 深化「分工責成」，驗樓與工程監督徹底分家
政府向立法會提交的文件已明確將驗樓與工程監督職能初步分拆，這是值得讚許的制度進步。但要徹底杜絕利益衝突，必須進一步落實全流程的職能分離。
筆者與業界及市民一致認同發展局提出的建議：必須以法定形式硬性規定，同一維修項目必須由兩間完全獨立的顧問公司分工協作，嚴禁「兼職雙崗」：
驗樓顧問：專責驗樓勘察、建議所需維修；
監督顧問：草擬維修工程方案，獨立負責地盤巡查、物料驗收、施工品質監管、工序核驗及竣工驗收。
過往「同一顧問既負責驗樓、又負責制定工程範疇和監督」的模式，等同「球證兼球員」，是偷工減料與隱瞞違規的溫床。唯有從法規層面強制將兩者切割，建立互相制衡的雙顧問機制，才能切斷顧問與承建商利益綁定的空間。當然，政府執管部門亦要按適用法規加強監管。
三、 資助屋苑聘用獨立工程經理，填補業主專業空白
大型屋宇維修動輒涉及數千萬元甚至上億元資產，工程週期長、技術門檻高。要求由義工組成的法團或業委會去對抗專業化、集團化的工程團隊，無異於要門外漢去把關複雜工程，實屬強人所難。
借鑑內地成熟的工程管理經驗，政府應鼓勵大型屋苑聘用第三方獨立項目經理，並設立「獨立工程項目經理資助計劃」，轉介有信用、有經驗的工程項目經理予屋苑。項目經理獨立於顧問與承建商體系，專責代表業主進行工程進度管控、物料品質核查、財務預算審核及變更工程把關，形成「官方評標 + 專業監督和施工 + 專業協助業主把關」的三層防護網。
只有透過「官方專責評標 + 雙顧問職能分家 + 獨立項目經理把關」的三層防護體系，落實真正的「分工責成」與專業補位，才能徹底瓦解利益集團，讓本港的樓宇復修重新回歸安全、透明、公道的本質。
作者李鎮強是第八屆立法會選舉委員會界別議員，全國政協委員，自由黨副主席。
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