美國聯儲局已公布2026年度第六次議息會議的結果，一如市場所料，當局決定把聯邦基金利率目標區間上調至3.75厘至4厘，這是超過三年以來首次提高利率。本港方面，滙豐銀行率先宣布維持最優惠利率（P）於5%不變，其後中銀香港及渣打銀行亦相繼作出相同決定。
王美鳳認為，今次美國加息並不代表新一輪加息週期已經啟動，估計美息在年底前再上調一次之後便有機會見頂，長遠而言，待通脹回穩，利率水平最終會逐步回落。(Reuters)
美加息屬防禦性調整 年底前多加一次息便或觸頂
中原按揭董事總經理王美鳳分析，美國通脹數據依然具有黏性，而近期油價急升進一步推高通脹風險，加上當地就業市場表現理想，反映經濟體系具備承受加息的能力，因此聯儲局有條件適時採取行動，透過加息來壓抑通脹。
王美鳳續稱，相信這次美國加息並非重新啟動一個加息週期，而是針對通脹風險及經濟數據所作出的預防性舉措。根據點陣圖及市場預期，年底前美息仍有可能再上調一次，幅度為0.25%，即今年累計加息半厘，之後便會維持利率不變，以觀察通脹能否逐步回落至目標水平。換句話說，即使美息轉向上升，預期加幅有限，這屬於策略性地應對通脹風險的貨幣政策操作；當通脹勢頭受控，加上明年之後美息上升的滯後效應逐步浮現於經濟及消費層面，美息仍須回到中性水平。估計美息在年底前再多加一次後便會見頂，中長期利率將於通脹穩定後向下調整。
王美鳳又指出，美息上調之後，銀行若不調整P，即意味着資金成本會上升；為了減輕相關影響，不排除銀行會稍微調低按揭現金回贈金額。
P息維持不變 反映銀行體系穩健且對前景樂觀
王美鳳表示，作為市場指標的滙豐銀行已公布維持最優惠利率（P）在5%水平，預期其他銀行亦會陸續跟隨。雖然港元利率走勢大致跟隨美息方向，但兩者無須完全同步，實際情況要視乎銀行資金成本、美息變化傳導至港元拆息的速度、市場對美息走勢的預期，以及本地經濟狀況等因素而定。
王美鳳解釋，以往美息上調時，本港銀行很多時候不會即時同步跟隨，加息的幅度亦往往低於美息，這正正反映本港銀行在資金流動性及利率調整方面具有較高韌性；加上市場普遍認為美國今次並非開啟新一輪加息週期，只是應對通脹風險所作的調整，而且預期加幅有限，因此單一次加息並未對港銀構成壓力，亦顯示銀行對市場前景持正面看法。不過，美息上調之後，銀行不調整P亦意味着資金成本上升，為減低衝擊，不排除銀行會稍微縮減按揭現金回贈。
王美鳳預期，按照市場數據推算，美息或會於年底前再上調一次0.25%以應對通脹風險，屆時美息累計升幅將達0.5厘，勢必帶動港元拆息進一步攀升，銀行有機會因為資金成本壓力增加而上調最優惠利率，加幅估計介乎0.125厘至0.25厘；預料今年市場按息仍會維持在3厘多的中性水平。
定按息率低於H按 吸引力明顯增強
定息2.73%的按揭計劃於8月底結束之後，由於資金成本上漲，有大型銀行隨即推出新一批定息按揭，利率輕微調整至2.93%；個別銀行亦為一手新盤買家延長定息2.73%的尾班車優惠至9月內申請。目前定息2.93%仍然比H按息3.25%低0.32厘，加上美息已轉向上調，意味着年內H按息3.25%不但不會下跌，反而有機會上升，這令定息2.93%計劃的吸引力進一步提高，預料會吸引更多按揭用家把握定按申請限期，從而推動定按申請宗數上升。
對於置業人士，這裡有一些提醒：銀行維持利率不變對供樓人士而言固然是好消息，但由於年內息率走向仍存在變數，年底前仍有機會溫和加息0.125厘至0.25厘，因此置業人士在計算按揭供款及入息要求時，宜將加息可能性納入考慮，並預留充足備用資金以加強防守能力。鑑於銀行資金成本上升，各家銀行的按揭優惠可能存在較大差異，申請按揭貸款前最好先貨比三家，比較不同銀行的按揭計劃。
港銀不跟加息利好樓市 樓市繼續向好
中原按揭董事總經理王美鳳指出，美國加息但本地銀行維持息率不變，對市場而言屬利好消息；雖然年內息率走向尚未明朗，或會令部分買家轉趨觀望，但預期美國並非重啟新一輪加息週期，只是應對通脹風險的加息調整，加幅有限。即使本港按息有機會於年底前上調，幅度亦只會介乎0.125%至0.25%。基於目前樓市基本面因素向好，輕微的利率調整影響力有限，溫和的加幅預料對樓市衝擊不大，樓市仍可望維持向好發展。
回顧今年樓市，上半年經歷熾熱的升勢，其後市場需要時間消化升幅，進入階段性整固期；近月在新盤銷情理想及發展商積極推盤帶動下，樓市氣氛逐步回暖，交投亦見上升。目前樓市基本面利好因素支持樓市基礎穩健，本港吸納外圍資金及吸引人才的能力強勁，為樓市注入購買力；同時租金持續處於高位，促使大眾由租轉買及買樓收租的需求增加；加上本港經濟增長向好，這些因素均支持樓市繼續朝着良好方向發展。
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