港經濟復甦 樓價勿太高 – 地產新聞

香港樓價連續16年全球最難負擔。（資料圖片）

葉秀亮

香港「不吃不喝」多少年才能買樓？

葉秀亮：房屋醫療教育須政府主導 不能依賴私營
香港置業門檻高企乃不爭之事實，卻又爭議不斷。近年在論述港樓樓價觀點時相當惹火、被稱為「新一代末日博士」、曾任新加坡南洋理工大學經濟系副教授，現為香港中文大學經濟系兼職講師的葉秀亮，在接受本報專訪時開宗明義地稱，經濟要發展一定會推高樓價，香港經濟要重生，港府大前提是先處理好樓價太貴的問題。時值港府正着手籌備「五年規劃」藍圖，他強調，要建構一個好社會，市民應能以合理的價錢享用房屋、醫療和教育服務，故他建議，這「三座大山」宜由政府主導，而非太過依賴私營市場。
葉總括道，「香港樓價由2009至2021年足足升了3.5倍，及至近年先跌30%之後再回彈10%，其實調整不足！例如我們這一代人買完樓沒事，捱完樓價會升，但你們（即後生一代）捱完可能會有事，人工又未必加得多！」
3大指標衡量是否起泡
要衡量港樓是否有醞釀泡沫有3大指標，他稱最具代表的是留意「租金回報率」，並明確表示，樓市實情在2021年，租金回報率達1.8%計算，已經出現泡沫。「收入與樓價比」亦是量度樓市負擔能力的指標，回顧早年須「不吃不喝」23.2年收入才能置業，雖然樓價已由高位回落，但國際公共政策顧問機構Demographia發表最新的《國際房屋負擔能力》研究報告顯示，去年香港樓價連續16年全球最難負擔，樓價收入中位數為14.1倍，即「不吃不喝」仍要14.1年才能置業。此外，「供款佔入息比率」（Debt Servicing Ratio），亦即家庭收入中用於供樓的比例，同樣可作為參考。
宜所有人都可申請居屋
葉進一步解釋指，觀乎現時供樓普遍須付3厘利息，換言之供樓人士要多付60至80%樓價供樓，例如以按揭買入樓價500萬元的單位，實質供樓連本帶利總支出介乎800萬至900萬元。如是者，樓價將透支所有消費，並強調「新樓賣到兩萬、三萬元一呎亦非合理」，形容部分供樓人士過的是「非正常生活」。以目前供樓利率約為3厘，他稱租金回報率理應要見3厘才算合理，不希望見到香港時光倒流至1997年，複製當年高樓價問題。
他建議，港府不應該將公營房屋（即包括公屋、居屋和綠置居等夾心屋）的興建數量來作指標，而是參考新加坡做法，改為採用價格作出預判。被問到有不少打工一族屬夾心階層（即其入息上限或超出申請居屋，又或是本身有小朋友，結果儲首期能力甚為艱難），在多重約束限制下被迫租樓居住，他認為「大家都應該有權申請居屋」，要跟政府反映和爭取。
消費改變 不需太多店舖
至於舖市，他認為，香港經濟正面臨多重衝擊，本地消費結構因「同城化」、網購普及、北上消費等因素而出現轉變，拖累舖租隨之向下。由此引伸，「香港其實不需要這麼多店舖」，因舖位本質上屬引伸需求，必須透過實際經濟活動支持。
事實上，回顧近年舖位市場最差之時，租金回報率曾低至一厘，若以按揭供舖，租金回報根本難以應付利息開支。當租金水平由高位下跌一半，舖位估值自然跟着腰斬。部分業主則因舖位租值下跌，而遭銀行追收貸款；但若堅持不減租，舖位又變成長期空置，最後甚或斷供，淪為銀主盤，被銀主拍賣抵債告終。