主楼布阵/楼市见底回升 资金涌入追落后\布少明

　　图：楼市已释出见底回升的明确信号，新盘销情畅旺，二手交投活跃。

　　近期中美关税战再度升温，双方又就贸易议题剑拔弩张，为全球经济及金融市场蒙上不明朗阴霾。投资者避险情绪高涨，促使资金流向传统避险资产，例如作为传统避险首选的黄金，本年至今已升超过六成，而且更屡创新高。

　　尽管短期波动加剧，笔者对香港楼市长远前景仍持乐观态度，观乎中美双方都在近期开水喉，美国有机会停止缩表，中国亦进行6000亿元人民币逆回购，保持市场资金的流动性。

　　与股市回软不同，楼市已释出见底回升的明确信号。新盘销情亮丽，意味一手新盘库存正逐步消化，最新累积货尾量更已连跌8个月，并跌穿2万伙的26个月新低。

　　发展商开始恢复补地价意欲，更趁地价大幅回落及楼价正触底回升，趁低吸纳补地价。地政总署日前公布，2025年7月至9月、即第三季度补地价收入合共约26.8亿元，较第二季度约1.03亿元激增25倍，并创8个季新高，进一步印证楼市回暖。

　　二手屋苑交投同步活跃，以本港的指标屋苑为例，据美联物业分行统计，本月上半月，10大二手指标屋苑共录约95宗成交，较9月份同期约75宗升约26.7%，表现不俗，可见买家入市信心增强。

　　事实上，来自内地的资金已经抢先入场。据美联物业研究中心综合土地注册处资料，按已知买家姓名作分析，9月份内地买家（以买家姓名的英文拼音鉴别）在香港一、二手住宅市场的注册量共录1304宗，按月升约17.5%，创10个月次高；金额方面，内地买家涉约135.4亿元，按月增加约23.2%，更创10个月新高。

　　租金上扬 回报维持高位

　　由于9月份内地买家青睐的启德、黄竹坑等新盘区域录得不少注册登记，加上不少项目属中高价甚至豪宅物业，带动住宅注册量与金额双隻齐升，其中金额的表现尤为突出，升幅更是跑赢注册量。

　　上述数据表明，不同的资金正持续进入楼市。近期的利淡气氛，或令准买家入市前均较为审慎。不过，下周举行的四中全会，或有进一步提振消费措施出台，皆在一定程度上抵销贸易战的负面影响。

　　总括而言，楼价虽然回升，但是远离高位，资金有机会涌入“追落后”，加上预期租金上升推动回报率维持高位，长线投资者势加速购入物业作收租，配合愈来愈多用家“租转买”，推动整体需求回升，将为楼市注入双重支持及强劲动力。

　　（作者为美联物业高级董事）