楼市强心针/利好因素叠加 楼市续向好\廖伟强

　　图：施政报告提出优化“新资本投资者入境计划”，豪宅市场相信最可受惠。

　　9月份刚过去，在施政报告与联储减息两大利好因素加持下，楼市升势进一步明朗化。虽然市场人士期待施政报告推出的楼市刺激措施，未有如预期般出现，但细看报告中关于北部都会区加快发展，以及多项经济、民生推动措施等利好宏观经济及民生环境的着墨，其实也为本港楼市带来东风。

　　至于施政报告中有关优化“新资本投资者入境计划”的内容，对豪宅市场无疑是一支强心针。住宅投资门槛由5000万下调至3000万元，并容许其中1000万元计入投资额，令不少潜在的投资移民买家眼前一亮。经优化后，非住宅物业投资额由1000万提升至1500万元，显然也提升工商铺物业的吸引力。

　　事实上，工商铺及零售市场表现向来反映经济脉搏。近年零售业经历转型洗牌，有人退亦有人进，八十年代红遍国际的时装老品牌ESPRIT，亦借转型时机宣布重返核心购物地段，可以看出企业对本港消费市场信心增强。

　　笔者相信，零售市场正逐步复苏，而且蕴藏着潜在机遇。近年商场或商铺的租金经过大幅调整，加上减息周期开展，令营运成本下降，为新或旧的经营者带来新转机，只要能够转型加强竞争力，自然可以找到市场定位。

　　息率下降 自住投资需求增

　　此外，联储减息更成为支持楼市的关键所在。市场曾忧虑美国降息0.25厘后，港息可能维持不变，以收窄两地息差，但多间银行最终同步减息0.125厘，带来了惊喜。利率下降令按揭贷款负担减轻，租金与利率形成“此消彼长”，推高物业投资回报比率，令自住及投资的需求亦增加。

　　若今年内美国继续减息，港息持续跟随下调，预计楼市底部不但进一步巩固，回升的速度亦可以比预计中高。目前房地产的投资价值已经逐步显现出来，不但有资金已早着先机，就是过去一段时间仍在观望的潜在买家，相信这次亦会立定决心。

　　（作者为利嘉阁地产总裁）