主楼布阵/新盘成交畅旺 “负溢价”收窄\布少明

　　图：租金指数走势强劲，有助促使买家加速入市。

　　下半年开始未几，在港股气势如虹带动下，新盘热潮再度“升温”，近期先后推出的大型新盘均录得理想销情，多个新盘亦“接力”鱼贯登场。相信本月势将延续一手“热卖全城”的局面，预期有助刺激楼市购买力进一步释放，料本月一手成交有望升至超过2000宗，较上月显著上升。

　　楼市气氛回暖，新盘定价日渐进取，与二手楼价的差距日益缩窄。根据美联物业研究中心资料，今年二季度新盘溢价录-8.3%，即自2022年三季度开始，新盘市场已连续十二个季度处于“负溢价”状态，反映发展商持续采取“以价换量”的销售策略，新盘定价普遍低于同区二手物业市场价格。虽然“负溢价”情况持续，但二季度“负溢价”幅度较首季的-8.9%有所改善，与去年同期创下的-12%纪录最大“负溢价”幅度相比，收窄幅度更为显著。

　　新盘“负溢价”收窄，代表新盘开价低于同区二手的幅度减少。换句话说，新盘对二手楼价造成的压力亦同步减轻，令二手楼价渐趋稳定。“美联楼价指数”最新报127.43点，按周仅微跌0.04%，本年迄今跌幅已收窄至约0.55%。笔者估计，新盘价与二手价的差距于未来亦有机会进一步收窄，令二手楼价继续稳中回好。

　　新盘“负溢价”收窄的原因，除了销售气氛炽热，发展商有提价的空间外，库存情况的改善也是主要原因。近期一手货尾量持续缓降，足见发展商销售货尾的积极性。据美联物业研究中心资料显示，截至6月底全港累积货尾量（包括楼花及现楼）录约2.09万伙，较5月份约2.1442万伙减少约2.5%，创十五个月新低，更连跌五个月，由高位累跌近10%。

　　当下利好因素涌现，包括股市上升带动的财富效应，楼市可望“追落后”。一手库存及供应缓缓下降，“负溢价”续收窄。租金持续上升，据美联“租金走势图”6月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约38.3元，按月上升约0.5%，连升五个月，升幅为五个月最大。呎租创近六年新高，并进一步直逼2019年7月纪录高位。至于细单位更逐渐由“租平过供”，演变成出现“供平过租”的情况，反映租金走势强劲，有助促使买家加速入市。

　　“供平过租” 投资者加快入市

　　“供平过租”相信将促使投资者加快入市，租客“租转买”提振需求；配合美国联储局即将重启的减息潮，令按息延续低企。以上种种因素将令楼市再度爆发购买力，助楼市重拾升势。

　　（作者为美联物业住宅部行政总裁）