楼市强心针/刚需与投资者入场 楼市复苏在望\廖伟强

　　图：香港楼市受到多方面的需求回升支撑，逐渐接近触底回稳。

　　楼市的上落，一直是香港社会的热门话题。

　　楼价的波动不仅影响市民置业能力，更牵动整体经济与社会稳定。楼价长期高企削弱市民负担能力，降低入市意欲，即使成功置业者也因财务压力而减少消费，引发“望楼兴叹”情绪，潜在影响社会稳定。反之，楼价大幅下跌会损害市场信心，若每个单位价值下跌数十万元，总计财富蒸发可达数万亿元，引发“负财富效应”，对经济民生构成更大威胁。

　　过去几年，住宅楼价由高位已下跌约三成，虽然至今仍未完全触底，但底部已近。当前楼市展现多元需求支撑，显示市场具备回稳潜力。

　　首先，刚性需求是市场恒常动力。无论市况如何，因婚姻、家庭结构改变、校网调整或工作地点变更等因素，总有买家需要置业，推动交投活跃。

　　其次，短线投资者对400万元以下细单位的兴趣日益浓厚；对他们而言，楼价回落同时亦是机遇。这类物业因成本较低且回报潜力高，成为投资热点，为市场注入活力。

　　再次，追求稳定租金回报的长期投资者，亦是近期市场的重要支柱。他们专注优质物业，短期波动对其影响有限，为市场提供稳定需求，巩固楼市基础；加上近期拆息回落，供楼开支减少，但租金却仍然有上升空间，令长线投资者更加积极。

　　公屋富户成私楼新购买力

　　近期公屋富户成为新兴买家群体。特区政府收紧公屋政策，约8万户富户可能需迁出，释放大量置业需求。不少富户具备购买高端住宅或投资物业的能力，为市场注入新动力。至于内地买家，则是这几年楼市的重要支柱，粗略计算占总成交量逾两成，且比例持续上升。他们资金充裕，无论自住或投资，均显著支持市场需求，推动楼市交投。

　　楼价回落近三成，多数业主不愿见价格进一步超预期下跌；而刚性需求、短线投资者、长期投资者、公屋富户及内地买家等持续入场，更令市场需求日益稳固。当前市场虽未完全企稳，但回暖迹象已现。买家若能把握时机，精选优质物业，或可在市场全面复苏前抢占先机。

　　（作者为利嘉阁地产总裁）