特区政府首个“五年规划”明确提出要加快北部都会区建设步伐并提升效率，力争在5年内产出高达900公顷熟地。当前最大的难题在于如何筹集造地与基建的前期资金。面对财政压力，政府决定发行债券、引入“片区开发”市场资金，并由政府控制或拥有的公司共同承担数千亿元的庞大成本。然而，国际评级机构指出，相关公司“先支出后盈利”的发展模式可能存在资产负债错配问题。愿景无限而资金有限，笔者建议当局必须务实考虑北都发展的优先级，将资金优先投放于已有基本铁路基建的重点区域。否则，一旦政府被债务压得喘不过气，随时可能影响其他公共开支调配，甚至波及整个营商环境，后果严重。
千亿基建开支考验财政承受力
北都发展预计历时约20至25年，资金来源一直备受质疑。政府此前表示九个新发展区已“全部启动”，但这未必是好事，因为每个发展区都需要投入大量造地与基建前期资金，仅这笔费用就已属天文数字。发展局局长宁汉豪指出，政府已将北都造地费用纳入财政预算顶层指标，今年基本工程开支预算为1,280亿港元，并预计随后4年都将维持这一高水平。
政府日前公布本财政年度首五个月录得190亿元赤字，财政储备仅剩6,465亿元。在财政赤字的背景下，当局根本无法独自负担北都极其庞大的发展成本，因此改变了以往单纯依赖财政盈余拨款的传统做法，转而采用创新的多管齐下方式筹措资金。
依赖公企融资潜藏杠杆风险
目前备受关注的方式之一，是依赖一些由政府控制和拥有的公司或机构承担发展初期成本。例如新田科技城公司及洪水桥产业园公司，前者负责新科技核心区发展，后者负责物流与产业枢纽建设；而政府拥有逾70%股权的港铁，则负责拓展新区交通基建。
国际评级机构惠誉将上述公司统称为政府相关企业（GRE）。其最新报告指出，GRE以类似“先支出后盈利”的模式运作，即在项目未有确切收益前，需通过债务融资及提高杠杆形式应对前期资本开支。由于项目发展中长期才能产生收益，而债务融资年期较短，这可能引发资产负债错配问题，导致偏高的杠杆率进一步上升。
港铁负债攀升警示债务连锁反应
惠誉提出的隐忧，基本上所有支持北都发展的GRE如港铁，乃至大学及社会房屋发展机构都可能面临。须知道，截至2026年中期，港铁总负债已高达2,600多亿元，其总负债对净资产比率由之前的84%上升至116%。如果杠杆比率因北都项目再次攀升，情况实在令人担忧。不少评论指出，港铁主业铁路营运亏损，却同步推进7个新铁路项目，将面临庞大资本开支与资金缺口带来的巨大财务压力，这值得政府引以为戒。
众所周知，政府近年频繁发债，早前发行的第四批数码绿色债券等值高达约200亿元，再度刷新全球最大数码债券发行纪录。尽管发展北都是投资未来，但政府必须小心因发债而面临的债务危机。尤其当创科产业暂未见实质成效、资金收益回笼不足时，就会形成巨大财政压力。一旦因此影响其他基本公共开支，可能会被国际评级机构降低主权信用评级（Sovereign Credit Rating），若后续被迫加税，更会严重打击营商环境。
避免十锅齐开首要发展洪水桥
因此，为了减轻北都发展成本压力，九个新发展区必须进一步分类。某些区域应重点发展，优先释放熟地，其余区域列为次要，待融资安排到位、时机成熟后再按部就班推进。道理很简单，打个比方，如果只有一双手，却要同时炒十个菜，一定会分身乏术，最终炒糊几碟几乎是必然结果。至于如何分类？若以地域划分，九个新发展区中，洪水桥/厦村必然是首要发展之地。
政府早已将此区域定位为高端专业服务与现代物流枢纽，希望住宅与产业同步推进。屯马线洪水桥站的土木工程已经展开，预计2030年落成；加上区内自资专上院校用地（大学城部分）预计于今年内完成土地平整，规划明显成形。因此，将最早融资得来的资金集中投放于此，最为合理。
笔者理解政府想提速发展北都、尽快产出熟地的决心，但一切必须实事求是，不宜“充大头鬼”。一旦押错方向，除了浪费庞大资源，更会引起不少后遗症。一次性全面开动所有区域发展并非最佳做法，不如让重点区域先动起来、旺起来，进而释放庞大发展动能，辐射开来复盖整个北都，这才是最有效且可行的发展方式。
作者徐毅兴是任职跨国企业的“80后”工程师，对城市规划、旧区重建尤感兴趣。
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