实际观察显示，该住宅区并未从口岸开通中获益。截至当晚用餐高峰，多家餐馆仍保留大量空座；按摩店客源稀少，几乎每家都以新店开业为由推出折扣促销以吸引顾客。
多数旅客通关后直奔地铁站，未在周边停留
新皇岗口岸于本周一（12日）正式启用。今日（17日）恰逢首个周末，也是重阳节小长假的第一天，不少市民特意选择经此口岸北上深圳。然而记者在现场发现，绝大多数旅客过关后直接搭乘扶梯前往地铁站，极少在口岸周边区域逗留。仅有少数人走出大楼进入附近小区寻找餐饮机会。面对这一现状，当地商户如何看待新口岸带来的潜在机遇？
缺乏商场配套，周边仅存住宅区小型店铺
与罗湖或莲塘口岸不同，新皇岗口岸并未与大型购物中心相连，周边也缺少知名连锁品牌入驻。目前商业活动主要集中在对面名为“廊桥国际”的小区外围，分布着便利店、餐馆和按摩店。茶饮店“壹杯茶咖”的负责人吴先生透露，得知新皇岗口岸将于今年启用后，他在去年底果断入驻该小区，试图通过“赌一把”来争取盈利空间。
店主感叹：期盼已久的口岸仅带来微薄助力，房东却提前涨租
现实情况并未如预期般乐观。吴先生指出，该小区地理位置相对偏僻，长期以来人流有限。尽管近期陆续有美甲店和按摩店开张，店员上街揽客让原本冷清的街道略显热闹，但备受期待的新皇岗口岸仅提供了有限的客流支持。傍晚6点后，街道上几乎只剩居民路过，人流接近为零。因此，他不得不继续提前关门下班。更令他头疼的是，业主早在几个月前就提前上调了租金。虽然涨幅不大，但足以加剧经营压力，预计本月收入仅能勉强维持生计。
投资者观望情绪浓厚，店主考虑租约到期后撤场
吴先生还提到，过去几天有多位投资者专程前来考察环境，但在深入了解实际情况后，大多表示不敢贸然入驻该区域。他对当前经营状况感到无奈，称将根据未来几个月的市场环境，认真评估是否在租约期满后搬迁店铺，“如果实在难以维持，只能考虑转行或换址。”
人气财气双缺，晚餐时段餐厅空桌率居高不下
事实上，记者实地观察确认该小区并未享受到口岸红利。直至当晚用餐高峰期，尽管多家餐厅正对新皇岗口岸，店内依然摆放着大量空置餐桌。在与店主吴先生交谈的半小时里，仅有两名顾客进店分别购买咖啡和柠檬茶，每杯售价约为人民币20元（折合港币约23.3元）。在这种客流条件下，能否依靠饮品销售复盖每日租金成本令人怀疑。
按摩店靠降价引流，千尺店面月租超四万元
据粗略统计，小区内至少存在7家按摩店，数量甚至超过餐馆。然而目测可见，这些店铺的顾客并不多，几乎每家都借新店开业之名推行打折优惠以招揽生意。一位按摩师向记者透露，其面积约95平方米（约合1,023平方呎）的店铺，每月租金高达人民币4万余元。
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