陈雁楼形容写字楼买卖呈现「K型发展」态势，核心区与非核心区表现截然不同。核心区有望反弹，但非核心区因供应过剩而面临价格下行压力。他透露，许多银主为快速套现，不惜以低于购入价20至25%的价格出售物业，采取「收得几多得几多」策略。即使明知所得款项可能无法完全复盖债务，银主仍急于变现，这种行为对商厦价格形成显著压制。
一手货源支撑成交 二手市场动力不足
根据中原（工商舖）数据，今年第三季度写字楼市场录得约293宗买卖交易，环比增长8.12%，同比增长25.75%。总成交金额约61.27亿元，较第二季度下降16.71%，但同比仍上升12.11%。
中原（工商舖）写字楼部董事陈雁楼指出，虽然近期成交数字看似亮眼，但实际上多数来自发展商的一手货源，二手市场表现并不强劲。他分析认为，美国加息预期尚未消散，加上香港住宅市场在第三季升势放缓，整体市场情绪受到抑制。
核心区成交回升 市场呈K型分化
然而，陈雁楼观察到传统核心区的成交量和金额均有明显提升。尽管买家面临银行贷款困难，但他们认为当前价格具有吸引力，愿意投入大额资金入市，用于自用或投资目的。
但这并不代表写字楼市场已全面复苏。陈雁楼形容市场暂时呈现「K型发展」，即核心区与非核心区走势分化。核心区有反弹机会，而非核心区因供应过剩，价格依然承受压力。
银主急售现象加剧 折让幅度达25%
陈雁楼特别强调银主盘的影响。他注意到银主似乎担忧多重不利因素，因此许多银主希望尽快脱手套现，甚至接受低于购入价20至25%的折让，采取「有多少收多少」的态度。他指出，银主清楚知道售卖金额可能不足以偿还债务，但仍急于变现，预计将对写字楼买卖市场构成进一步压力。
此外，第四季度将出现银主全幢及首次推售项目，这将继续对写字楼市场产生负面影响，后市仍需谨慎观望。
中环甲厦空置率降至8.3% 租金预料明年首季上扬
在租赁方面，陈雁楼表示今年第三季度录得约1,575宗租务交易，环比和同比变化不大；涉及金额约2.04亿元，较上季度及去年同期均上升约两成，呈现量价齐升趋势。
陈雁楼提到，核心区商厦租赁需求持续增加。他直言，中环甲级写字楼空置率下降速度很快，目前约8.3%，相比去年同期的逾11.2%，改善显著。预计甲级写字楼租金在明年第一季度有机会全面上涨。
年末银主盘潮涌现 商厦价格承压
展望第四季度，陈雁楼认为商厦买卖成交量将维持在约250宗左右，成交金额约60亿元。随着银行加快处理违约物业并积极去库存，预计第四季度将迎来新一轮银主盘放售潮，整体买卖价格将受到压制，大致保持平稳或下调5%。
租赁市场方面，由于海外资金持续流入香港以及教育机构扩张，预计整体写字楼租务成交将维持约1,600宗，租金保持平稳至上涨约5%。金融和教育行业预计将成为近期大型租户的主力。
全幢交易带动工厦成交额创新高
工厦市场方面，该行数据显示第三季度录得约702宗买卖交易，环比下跌12.68%，同比上升27.17%；成交金额约58.03亿元，环比和同比分别大幅增长46.61%和64.77%，创下自2024年第二季度以来单季最高纪录，主要受全幢大手成交推动。租赁方面，第三季度录得约1,437宗，金额约6,182万元，环比增长13.6%和19.04%，同比增长2.57%和28.51%。
大手交易多为蚀让或银主盘
中原（工商舖）工商部董事刘重兴表示，第三季度全幢成交多为蚀让或银主盘，导致整体工厦价格持续调整。业主减价求售反而吸引了投资者和用家入市。然而，多个全幢银主工厦大幅降价出售，使得呎价走势蒙上阴影。
加息预期拖累价格表现
刘重兴指出，市场普遍认为美国联储局可能再次加息，本港银行也可能跟进，届时银主盘和蚀让成交可能会增加，进一步拖累工商物业价格。他预测，今年第四季度成交约730宗，价格可能有约10%的回调；若有大手成交支撑，金额有望达到50亿元。租赁预计保持平稳，约1,350宗，租金可能下调约5%，个别地区调整幅度可能更大。
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