天御現首宗二手短炒！中層四房1.2億成交，持貨一年賬面升值16%，淨賺約1350萬

根據本地中介機構透露的資訊，這樁引發市場熱議的交易發生在天御一期第2座的中層B室。該單位實用面積達2,335平方呎，採用四房格局設計。起初，原業主掛牌售價為1.45億元港幣（含有一個停車位），但近期價格調整至約1.2億元成功售出，折算下來每呎建築面積單價大約是51,392元。

回顧去年10月入手成本：超過1.03億元

從公開資料可以得知，這位賣家在去年的10月中旬，以高於1.03億元的總額直接從發展商恒基兆業地產（恒地）處購買了此物業及配套的車位。若按照最近傳出的1.2億元成交價來推算，他持有該資產的時間接近一年，期間實現了約16%的資本增值，折合金額高達1,663萬元。此外，依據土地註冊處的記錄顯示，由於原業主選擇了提前完成交易流程，因此獲得了相當於樓價2.39%的現金折扣優惠，這部分回饋金額約為247.05萬元。

扣除各項費用後實際獲利分析：約1350萬元

然而，在評估最終收益時必須考慮到各種開支。如果將當初購置時需繳納的大約440萬元印花稅及其他相關成本，以及此次出售過程中產生的約120萬元經紀佣金剔除在外，那麼經過計算後的淨利潤預計將落在1,350萬元左右。這一結果揭示了即使在高端住宅市場進行短期投資操作，也需要仔細核算各類隱性與顯性成本才能得出真實回報率。

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