一点灵犀/内地楼市明年有望见底\李灵修

　　今年下半年以来，香港楼市企稳迹象明显，惟内房各项数据均有下滑。坊间甚至传出消息，官方计划推出财政贴息政策，以减轻居民按揭负担。那么，当前地产周期走到哪个阶段？距离底部还有多大空间呢？

　　笔者在今年初（1月18日）曾撰文《内地楼市今年见底还是寻底？》，从价与量两个维度分析市场，得出的结论是：内房已摆脱快速下行期，但真正触底仍需时间。眼下年底将近，本文在信息更新的基础上再做判断。

　　我们先要对当前楼市格局有所认知，简单来说就是“新房有价无量，二手以价换量”。

　　一手方面，国家统计局数据显示，今年1-10月全国商品住宅销售面积为60272.27万平方米，同比降7.0%。另据中国指数研究院统计，10月全国百城新建住宅平均价格每平米16973元（人民币，下同），环比升0.28%，同比涨2.67%。

　　二手方面，今年1-10月，18个样本城市二手房成交面积同比增长3.4%。而10月全国百城二手住宅平均价格每平米13268元，环比降0.84%，同比跌7.60%。

　　租金回报与利率 影响入市意欲

　　造成上述趋势的主要原因在于，市场上的二手房挂牌量激增，为了顺利售出手上物业、各家只能内捲价格，最终形成“量增价跌”的结果。这与香港有着明显不同，此前地产商为了去库存、降负债，新盘定价与周围住宅之间倒挂，以价换量的反而是一手市场。

　　真正让两地楼市行情分化的关键在于租售比，特别是美国联储局连续降息后凸显了港楼的投资价值。依据经验，当住宅租售比较30年期国债收益率出现“溢价”，即会提升物业资产配置需求。

　　截至今年10月底，中国一线城市住宅市场的平均租金收益率为1.81厘，而30年期国债收益率目前为2.16厘，二者之间还有不小差距。相比之下，近两年香港租金回报率持续攀升，部分盘源已达到4.5厘的水平，而30年期美债收益率为4.66厘，这也是为什么近期入市抄底资金明显增多。

　　也有不少专家将此归功于特区政府的人才引进计划，理由是今年前十个月，普通话拼音登记买家录得1.1万宗，同比大增两成，入市金额高达1097亿元。但这种说法并不严谨，毕竟普通话拼音难以区分新老港漂之别，过去的高楼价时期积累了大量老港漂的置业刚需，也会趁着本轮调整得到释放。

　　再说回内地楼市，2021年的总成交面积（一手加二手）达到峰值19.3亿平方米，次年大幅下滑至15.7亿平方米以后，2023年、2024年、2025年（预计）基本维持在15亿平方米，相信已收敛至一个稳态水平。

　　但在此过程中，交投结构有着大幅变化。2021年全国二手房成交占比为25%左右，到了2024年则增至46%，今年或进一步提升到50%左右。这也能与前文的“新房有价无量，二手以价换量”格局相互印证。也因此，二手交投占比可能是判断楼市底部的重要参考指标。

　　统计显示，香港过去的二手交投占比为75.0%（这两年因为地产商加速推盘，该数据出现了下降），日本的二手成交比例也有63.8%。鉴于内地住房平均使用寿命约为30年，略高于日本的25年、低于香港的50年，那么内地二手房最终成交份额理论上应该在二者之间，这也意味着还有十几个百分点的上升空间。

　　各城积极去库存

　　同时，内房库存压力也逐步降低。根据汇丰研报显示，截至2025年6月，中国已有24个城市的房地产库存出现同比超过10%的下降。其中，共有9个城市的库存降幅超过20%。（见配图）

　　综上所述，当前内房市场（特别是二手住宅）处于存量博弈阶段，在经历“最后一跌”之后有望实现企稳。笔者预计，一线城市楼价或在明年见底。