近日,全球領先的多元化專業服務與投資管理公司高力國際(納斯達克證交所交易代碼:CIGI;多倫多證交所交易代碼:CIGI)對2023年第一季度北京辦公樓市場表現進行回顧和展望。隨著一季度《政府工作報告》的發佈,2023年的中國經濟預期增長目標設定在瞭5%左右,擴大內需和全力拼經濟成為總基調。中國經濟社會的發展在2023年不再受到疫情的襲擾,但疫情給企業帶來的陣痛卻非短期內能夠撫平。企業經營尚待恢復,亟待政府的關註和扶持,減稅降費和產業扶持就是最直接有效的舉措。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示,政策的傳導需要時間,企業預期調整需要時間,市場信心恢復和實際需求落地也需要時間,而這個滯後的時間差也會是2023年北京辦公樓市場最艱難的時期。

  截止到今年一季度,北京甲級寫字樓市場凈吸納量再度轉負,達到-6.1萬平方米,主要集中在中關村和CBD子市場,分別為-3.3萬和-2.2萬平方米。在本季度核心甲級市場無新增供應的情況下,空置率環比上升0.9%達到16.9%,凈有效租金環比降低0.7%至328.8元每月每平米。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示,麗澤市場本季度實現瞭1.6萬平米的去化,依然是市場唯一的熱點區域,這是麗澤商務區連續9個季度持續去化,其空置率環比下降1.6%至35.1%,凈有效租金保持穩定。本季度望京酒仙橋和中關村的甲級寫字樓市場租金降幅較大,環比降幅分別達到2.5%和1.4%,其中望京酒仙橋同比去年一季度降幅達到13%。

  乙級市場依然沒有出現復蘇態勢,本季度凈吸納量約為-10萬平米,其中中關村子市場單季度空出4.4萬平方米。產業園市場本季度出現需求恢復,凈吸納量轉正為3.7萬平方米,核心成熟產業園市場依然表現不振。上地子市場凈吸納量已經連續五個季度為負,凈吸納量本季度降幅有所收窄,達到-2.0萬平方米。目前產業園的需求主要集中在租金相對便宜的子市場,超過1萬平米的大宗租賃成交的凈有效租金多集中在90-130元每月每平米。

  高力國際抽樣調查瞭分佈於北京核心區域不同子市場的50棟甲級寫字樓在最近兩個季度的帶看量表現。高力國際華北區董事總經理嚴區海說,全部項目平均月度帶看量從去年四季度一個月大概6-7組快速恢復到今年一季度的18-19組。一季度帶看量的高峰集中在春節後的2至3周左右的時間,此後3月左右帶看量又出現瞭不同程度的下滑。嚴區海認為,帶看量的快速恢復一方面是疫情消散,市場進行正常的商務租賃活動;另一方面,去年12月北京幾乎處於疫情封控狀態,之後又恰逢春節假期,因此市場累計的帶看需求在春節後得以釋放。然而,需要指出的是,就算個別項目帶看量恢復到一個月40-50組,也隻是恢復到其正常市場環境下70%左右的水平。從帶看量後續出現不同程度的下滑可以看到整體市場活躍度依然不穩定,需求的恢復強度依然不強。結合帶看量和凈吸納量的數據,高力國際華北區研究部董事陸明認為現在市場處於租賃活躍度提升,但成交轉化率極低的市場環境,這也一定程度上體現瞭樓宇業主和企業租戶在租金和租賃成本上存在一定預期差距。

  高力國際華北區研究部董事陸明指出需求端的強度將決定整個甲級辦公樓市場未來的走勢,其中疫情影響、企業預期和擴張意願、租賃策略和頭部大廠退租又是影響整個需求側表現的四個核心因素。陸明說,如果2023年市場需求如期恢復,則以上四點需要出現積極改善。從一季度的市場表現來看,基本上疫情影響已經消散。隨著經濟增長穩步恢復,助企紓困政策的不斷發酵,企業信心將逐步改善,其擴張意願也會逐步增強。隨著宏觀經濟和企業報表的不斷修復,企業的承租能力也將增強,更有利於成交轉化率的提升。

  陸明認為,由於政策效果的滯後性,這些變化大概率會在今年下半年出現明顯改善。至於第四點,即頭部互聯網大廠退租的影響,將會貫穿整個2023年。因此,高力國際認為全年需求側的表現大概率是結構性的溫和復蘇,不太可能恢復到疫情前的凈吸納量水平。如果新增供應項目未能如期入市,退租現象得到緩解,新增需求穩步恢復,高力國際預測年度市場空置率不會突破2020年19.4%的前期高點,反之則空置率創新高。高力國際華北區研究部董事陸明說,隨著核心產業辦公面積調整在2023年結束,2024年的整體甲級市場才有可能重新回到去化周期。2023年的市場主旋律是,在總需求不足的前提下,如何降低業主和租戶的租金預期差距,這也是市場實現成功去化的關鍵。

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