多地調降利率及首付比例拉動購房需求 信貸總量與結構有望改善

監管宣佈將“首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點”已滿月。   　　據不完全統計，截至目前，至少有13個城市的部分銀行將首套房貸款利率降至4.25%，不過一線城市降幅不大，僅進行微調；此外，32個城市調整瞭購房首付比例(包含商業貸款和公積金貸款)，多數首套房首付比例降至20%。   　　對此，中信證券首席經濟學傢明明對《證券日報》記者表示，從近期信貸數據來看，居民按揭貸款和中長期貸款較低，隨著一系列房地產相關政策繼續松綁，對居民購房需求和信貸增長都會有較明顯促進作用，未來幾個月居民整體信貸增速將有所增長，從而進一步改善金融數據結構。   　　13地首套房貸款利率降至4.25% 　　提振樓市信號明顯   　　一個月的時間裡，多地銀行陸續對首套房貸款利率進行調整。   　　截至記者發稿，至少天津、南通、蘇州、青島、濟南、重慶、濰坊、唐山、惠州、襄陽、珠海、鄭州、呼和浩特等13個地區已有銀行將首套房貸款利率最低降至4.25%。   　　襄陽市某房地產經紀公司經紀人告訴《證券日報》記者，目前當地已有銀行(如光大銀行)將首套房貸利率最低降至4.25%，其他銀行利率多數在4.8%左右；呼和浩特市住建局發佈消息稱，對差別化住房信貸政策進行調整，調整後首套房個人中長期住房貸款最低利率水平為4.25%，為近年來最低水平；珠海市和鄭州市多傢國有大行和股份制銀行稱，目前兩地五年期首套房貸款利率普遍為4.25%，二套房貸款利率為5.05%。   　　但值得註意的是，一線城市首套房貸款利率下調似乎並不明顯。北京市某國有大行的工作人員稱，“目前北京市執行的是LPR加點利率，在5年期以上LPR4.45%的基礎上加55個基點，首套房貸款利率為5%。”   　　深圳市一位房產置業顧問則稱，“目前首套房貸款利率較5月20日沒有新的調整，多傢銀行首套利率為4.75%，基本保持穩定。”   　　記者從上海市多傢房產中介處瞭解到，當前上海地區首套房貸款利率為4.8%(LPR4.45%+35個基點)，較5年期以上LPR調整前的4.95%有所下浮。   　　58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，隨著五年期以上LPR利率下調，各地房貸利率不斷走低，甚至接近利率下限，明確釋放出提振樓市的信號。   　　總體來看，後續房貸利率或將保持下行態勢，各地利率不斷走低並接近下限的情況也會不斷增多，通過金融側發力提振樓市的動作還將持續。   　　超30城首付比例降至20% 　　或將改善信貸總量與結構   　　近期，地方層面積極出臺相關政策提振樓市，其中“降低首付比例”成多個城市優化政策的標配。   　　襄陽市日前發佈通知提到，首套房首付款比例由不低於30%調整為不低於20%，二套房首付款比例由不低於50%調整為不低於30%；6月8日，河南省印發貫徹落實穩住經濟一攬子政策措施實施方案提到，2022年6月底前，在不實施限購措施的城市，居民傢庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；安徽省蚌埠市6月2日出臺相關政策，首套住房首付比例最低降至20%。   　　與此同時，多地公積金的首付比例也迎來部分調整。6月7日，安徽省安慶市出臺若幹措施，凡在安慶市行政區域內，首次申請住房公積金貸款購買新建商品住房的，首付比例最低為20%(二手房最低為30%)；江西省南昌市同日發佈通知，自2022年6月7日起，繳存職工傢庭使用住房公積金貸款購買首套普通住房(含商業性住房貸款轉住房公積金貸款)，最低首付比例由30%調整為20%。   　　有些地區雖尚未公開發佈相關信息，但市場端已有反應。   　　“十天前左右，廊坊市下調瞭居民公積金貸款購房首付比例，首套房由30%降至20%，與商貸20%一致。”廊坊地區某地產公司顧問告訴記者。   　　“珠海目前實施2成首期，即在非限購區域購房，無房無貸的前提下購買144平方米以下房屋，首付可降至2成。”珠海市某房地產經紀公司銷售經理告訴記者。   　　除上述7個地區外，據記者不完全梳理，還有德陽、邵陽、遂寧、徐州、唐山、益陽、宜春、贛州、滄州、雅安、亳州、溫州、西安、淮南、安陽、鎮江、六盤水、包頭、南通、大冶、宿遷、泰安、阜陽、高安、長春等25個地區調整購房首付比例，多數首套房首付比例降至20%。   　　“多地從多方面出臺一系列舉措是非常好的導向，降低購房門檻的同時，刺激瞭市場需求，將有效拉動中長期貸款需求，從而改善信貸總量與結構。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示。   　　中信證券認為，5月份金融數據在總量上已經驗證瞭“寬信用”復蘇，雖然結構上仍然存在瑕疵，但是整體趨勢更加明朗。   　　該機構同時表示，從住戶部門貸款看，中長期貸款增加1047億元，同比少增3379億元，顯示居民購房加杠桿意願不強，且住房貸款數據一般滯後於地產銷售，目前地產景氣度相對低迷，後續仍待銷售回暖。